Wyślij wiadomość
Adres:
Marek Mularczyk Firma
ul. Kalwaryjska 69/9
30-504 Kraków
Nie masz doświadczenia ze sprzedażą czy zakupem nieruchomości? Zastanawiasz się nad sprzedażą lub zakupem swojego pierwszego mieszkania? Może częściowo Twoje wątpliwości rozwieją odpowiedzi na poniższe pytania.
Jeśli masz jakieś inne pytanie możesz je wysłać korzystając z formularza na dole strony.
FAQ Najczęściej zadawane pytania
Jak agencja nieruchomości przeprowadzi proces sprzedaży mojego mieszkania?
Jaką prowizję pobierze biuro nieruchomości za zakup lub sprzedaż mieszkania?
Czy agencja nieruchomości gwarantuje czas sprzedaży mieszkania?
Czy biuro nieruchomości posiada licencję i ubezpieczenie OC?
Jak wygląda proces zgłoszenia mieszkania do sprzedaży przez biuro nieruchomości?
Czy agencja nieruchomości wymaga umowy pośrednictwa przy przyjęciu mieszkania do sprzedaży?
Jakich dokumentów wymaga agencja nieruchomości przy zgłoszeniu mieszkania do sprzedaży?
Jak wygląda proces poszukiwania kupca na moje mieszkanie?
Jakich dokumentów będę potrzebował przy sprzedaży mieszkania, podpisania aktu notarialnego?
Czy mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym może zostać sprzedane?
W jakich przypadkach nie mogę sprzedać mieszkania?
Jakie muszę ponieść koszty związane ze sprzedażą lub zakupem mieszkania?
Czy agencja nieruchomości pomaga w uzyskaniu kredytu na zakup mieszkania?
Odpowiedzi
Jak agencja nieruchomości przeprowadzi proces sprzedaży mojego mieszkania?
Proces sprzedaży mieszkania składa się z co najmniej kilku etapów, szczegółowo opisanych na podstronie POŚREDNICTWO NIERUCHOMOŚCI. W kilku punktach proces wygląda następująco
- agencja nieruchomości dokonuje dokładnej oceny, wycenia nieruchomości oraz ustala najbardziej optymalną strategię sprzedaży. Czynności te są całkowicie nieodpłatne i nie wiążą się z koniecznością podpisania umowy pośrednictwa,
- jeśli przedstawiony plan działań i możliwa do osiągnięcia cena zostaje zaakceptowana przez właściciela mieszkania podpisujemy umowę pośrednictwa. Wzór takiej umowy agencja nieruchomości przesyła wcześniej na prośbę klienta,
- wykonujemy profesjonalną sesję zdjęciową i przygotowujemy ofertę sprzedaży,
- następnie podejmujemy liczne czynności w celu znalezienia kupującego, m.in. aktywnie wyszukując zainteresowanych z rynku, kontaktując się z potencjalnymi klientami oraz szeroko reklamując oferowaną nieruchomość na licznych portalach ogłoszeniowych. Prezentujemy nieruchomości potencjalnym klientom oraz jeśli jest taka potrzeba prowadzimy negocjacje pomiędzy stronami,
- pomagamy w ustalaniu wszystkich warunków zarówno w ewentualnej umowie przedwstępnej, jak i ostatecznej umowie sprzedaży
- organizujemy przekazanie mieszkania nabywcom, sporządzamy protokół zdawczo odbiorczy. Pomagamy również na etapie przepisywania mediów.
- Współpracujemy także z kancelarią adwokacką i kancelarią notarialną.
Dbamy o to, aby cały proces sprzedaży przebiegał bezpiecznie, sprawnie i w sposób jak najbardziej zyskowny dla klienta.
Jaką prowizję pobierze biuro nieruchomości za zakup lub sprzedaż mieszkania?
Prowizja w różnych agencjach ustalana jest w różny sposób. Jej wysokość zależy od wielu czynników; głownie od wartości mieszkania oraz od złożoności procesu przygotowania mieszkania do sprzedaży. Najwyższe na rynku wynagrodzenia dla jakie pobiera agencja nieruchomości dochodzą do 5% wartości mieszkania.
W mojej agencji wysokość wynagrodzenia nigdy nie przekracza 2%. I z racji tego że firma nie jest płatnikiem podatku VAT jest to już końcowa wartość jaką płaci właściciel mieszkania.
Częstym pytaniem osób decydujących się na nawiązanie współpracy z biurem jest pytanie czy biuro nieruchomości pobiera prowizję od strony kupującej.
Tak. Wynagrodzenie płaci również osoba kupująca mieszkanie. Maksymalna wysokość wynagrodzenia płaconego przez kupującego to również 2% wartości transakcji.
Czy agencja nieruchomości gwarantuje czas sprzedaży mieszkania?
Ponieważ proces sprzedaży mieszkania jest procesem bardzo złożonym i bardzo często nieprzewidywalnym bardzo trudno jest udzielić gwarancji prawnie wiążącej. Aby taką gwarancję złożyć cena mieszkania musiała by być znacznie niższa od ceny rynkowej mieszkań w okolicy, a to wiązał by się ze stratą poniesioną przez sprzedającego.
Na bazie wieloletniego doświadczenia można natomiast oszacować czas sprzedaży mieszkania w oparciu o szereg informacji uzyskanych od sprzedającego oraz z analizy sytuacji na rynku nieruchomości.
Zazwyczaj czas sprzedaży mieszkania które zostało wycenione w wyceniarce na mojej stronie nie przekracza trzech miesięcy.
Czy biuro nieruchomości posiada licencję i ubezpieczenie OC?
Biuro nieruchomości nie posiada licencji gdyż ustawa deregulacyjna z 2014 roku zniosła obowiązek jej posiadania.
Agencja nieruchomości posiada natomiast obowiązkowe ubezpieczenie zawodowe dla pośrednika w obrocie nieruchomościami. Polisa zawarta w PZU, numer polisy PWO00013390
Jak wygląda proces zgłoszenia mieszkania do sprzedaży przez biuro nieruchomości?
Preferowaną formą kontaktu z osobą planującą sprzedaż mieszkania, jest skorzystanie przez nią z wyceniarki mieszkań, dostępnej na stronie biura
cały proces zgłoszenia jest opisany na stronie z wyceniarką.
Można też zgłosić mieszkanie w inny sposób; telefonicznie, wysyłając zgłoszenie emailem lub przez formularz kontaktowy dostępny na stronie biura.
Czy agencja nieruchomości wymaga umowy pośrednictwa przy przyjęciu mieszkania do sprzedaży?
Tak.
Umowa pośrednictwa jest zabezpieczeniem dla osoby sprzedającej, powierzającej swoją nieruchomość agencji nieruchomości. Umowa ta określa obowiązki i zakres działania pośrednika obrotu nieruchomościami, czyli agencji nieruchomości oraz w wskazuje na polisę OC pośrednika z której zleceniodawca może dochodzić ewentualnych roszczeń za niestarannie wykonaną umowę lub za ewidentne szkody jakie poniósł z tytułu współpracy z biurem. Zgodnie z ustawą Gospodarka nieruchomościami umowa pośrednictwa musi mieć formę pisemną.
Warto zasady współpracy z biurem określić podpisując odpowiednią umowę.
Biuro preferuje umowy na wyłączność zawierane na stosunkowo krótki czas tj trzech miesięcy. Umowa na wyłączność zdecydowanie bardziej motywuje pośrednika nieruchomości do intensywnych starań zmierzających do znalezienia nabywcy. Pod tym linkiem można zobaczyć opinie dotychczasowych klientów
Pod tym linkiem mogą Państwo zapoznać się z umową stosowaną w biurze. UMOWA POŚREDNICTWA
Jakich dokumentów wymaga agencja nieruchomości przy zgłoszeniu mieszkania do sprzedaży?
Jedynym dokumentem potrzebnym przy podpisaniu umowy pośrednictwa jest dokument potwierdzający prawo osoby podpisującej umowę do dysponowania lokalem;
- numer Księgi wieczystej w przypadku własności mieszkania
- zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej lub numer księgi wieczystej w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
Agencja nie przyjmuje do sprzedaży mieszkań o innym statusie prawnym; udziały, status lokalu usługowego tzw. mieszkania, TBS, SIM.
Jak wygląda proces poszukiwania kupca na moje mieszkanie?
W celu znalezienie klienta zainteresowanego zakupem mieszkania agencja podejmuje wiele różnorodnych działań.
- Działania opierają się na aktywnym wyszukiwaniu osób potencjalnie zainteresowanych mieszkaniem. W tym celu kontaktujemy się z naszymi klientami, które szukają podobnych nieruchomości i które mogą być zainteresowane mieszkaniem. Wykorzystujemy też kontakty do stałych inwestorów, choć ten sposób sprzedaży w ostatnim roku jest właściwie marginalny.
- Udostępniamy ofertę innym biurami nieruchomości, dzięki temu poszerzamy krąg zainteresowanych zakupem osób.
- Umieszczamy ofertę na wszystkich liczących się portalach ogłoszeniowych, m.in. takich jak: Gratka, Otodom, OLX,Nieruchomości-online, Morizon, Oferty.net, Domiporta, Domy.pl, KRN, itd. Liczba portali na których można znaleźć ogłoszenia przekracza 100. Na większości portali oferta jest maksymalnie promowana, wyróżniana. Codziennie analizujemy statystyki dostosowując działania do widocznych w danych zdarzeń
- Niektóre oferty promujemy również bezpośrednio w wyszukiwarce Google za pomocą narzędzia Google Ads.
Jakich dokumentów będę potrzebował przy sprzedaży mieszkania, podpisania aktu notarialnego?
Strony umowy do aktu notarialnego muszą posiadać aktualne dokumenty potwierdzające ich tożsamość oraz nie posiadać zastrzeżonych numerów PESEL.
Do aktu notarialnego sprzedający musi przedłożyć obowiązkowo kilka dokumentów:
- najważniejszym z punktu widzenia osoby kupującej mieszkanie jest zaświadczenie o braku osób zameldowanych na pobyt stały i czasowy w mieszkaniu. Zaświadczenie to wydawane jest przez Urząd Miasta,
- ważnym zaświadczeniem jest również zaświadczenie wydawane przez wspólnotę mieszkaniową, administratora budynku lub spółdzielnię mieszkaniową o braku zaległości z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych,
- ważnym dokumentem jest również zaświadczenie o braku prawa pierwokupu mieszkania przez gminę na podstawie tzw. ustawy o rewitalizacji,
- kolejnym dokumentem który sprzedający powinien posiadać to świadectwo charakterystyki energetycznej mieszkania,
Te cztery dokumenty są niezbędne w przypadku każdej transakcji. W niektórych szczególnych przypadkach konieczne są dodatkowe zaświadczenia takie jak;
- zaświadczenie o uregulowaniu podatku od darowizn i spadków w przypadku kiedy zbywany lokal był otrzymany jako spadek lub darowizna. Dokument taki wydawany jest przez Naczelnika Urzędu Skarbowego,
- wypis z rejestru gruntu i wyrys z mapy ewidencyjnej w przypadku jeśli z mieszkaniem zbywane są udziały w np. drodze dojazdowej do budynku, wydawany zazwyczaj przez wydziała geodezji Urzędu Gminy,
- zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej potwierdzające fakt bycia właścicielem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jeśli na to prawo nie została założona Księga wieczysta,
Przed podpisaniem umowy większość notariuszy poprosi o okazanie aktu notarialnego na podstawie którego został nabyty sprzedawany lokal.
Nie jest natomiast potrzebny wypis z Księgi wieczystej. Od kilku lat transakcje opierają się w oparciu o elektroniczną wersję księgi dostępnej na portalu Ministerstwa Sprawiedliwości.
Wszystkie wyżej wymienione dokumenty i zaświadczenia, w przypadku sprzedaży mieszkania przez agencję są przygotowywane w ramach umowy pośrednictwa i dostarczane do kancelarii Notarialnej przez agenta.
Czy mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym może zostać sprzedane?
Oczywiście. Nie ma żadnych przeciwskazań aby mieszkanie z wpisanym w dziale IV Księgi wieczystej kredytem nie mogło zostać sprzedane.
Zbywca mieszkania do aktu notarialnego musi dołączyć zaświadczenie z banku o wysokości zadłużenia na dzień transakcji oraz informacją o procedurze spłaty i wykreślenia kredytu z księgi.
Nabywca mieszkania dokonuje zapłaty za mieszkanie na rachunek wskazany w zaświadczeniu a pozostałą kwotę na rachunek bankowy zbywcy.
Po zamknięciu umowy kredytowej bank wystawia zaświadczenie o wykreśleniu kredytu.
Ponieważ niewielka część osób kupujących ma obiekcje przed spłatą cudzego kredytu, lepiej jest sprzedaż takiej nieruchomości zlecić agencji nieruchomości. Agent w trakcie prezentacji mieszkania przekaże informację o kredycie i w odpowiedni sposób przygotuje nabywcę na konieczność spłaty starego kredytu.
W jakich przypadkach nie mogę sprzedać mieszkania?
Nie ma żadnych prawnych ograniczeń w sprzedaży mieszkania. Jest natomiast kilka przypadków w których sprzedaż jest mniej korzystna lub nieco trudniejsza
- sprzedaż mieszkania kupionego od gminy z bonifikatą przed upływem pięciu lat - w takim przypadku musisz zwrócić uzyskaną bonifikatę. Można natomiast wykorzystać uzyskane środki na zakup innego mieszkania i zachować uprawnienia do bonifikaty. W takiej sytuacji przed rozpoczęciem sprzedaży warto uzyskać szczegółowe informacje od gminy,
- sprzedaż mieszkania uzyskanego na drodze darowizny przed upływem pięciu lat - to bardzo niekorzystny przypadek. Musisz zgłosić fakt sprzedaży mieszkania w rocznym rozliczeniu podatkowym i zapłacić podatek od całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży mieszkania. Są dwa sposoby na uniknięcie konieczności zapłaty podatku. Sprzedaż mieszkania po pięciu latach od roku w którym uzyskałeś darowiznę (np. darowizna w roku 2020 sprzedaż bez podatku możliwa w roku 2026: lata 2021 - 2025 liczone są jako pełne lata uprawniające do uzyskania zwolnienia) lub wykorzystanie środków ze sprzedaży na inny cel mieszkaniowy; zakup innego mieszkania, działki budowlanej, domu, remont mieszkania, domu, spłatę kredytu mieszkaniowego obciążającego inną nieruchomość mieszkaniową której jesteś właścicielem lub współwłaścicielem na prawie współwłasności ustawowej małżeńskiej. Masz na to trzy lata od roku w którym podpisałeś akt notarialny,
- utrudniona jest sprzedaż mieszkania jeśli jesteś w procedurze upadłości konsumenckiej lub toczy się w stosunku do Ciebie postępowanie komornicze. W takim przypadku sprzedaż mieszkania musi się odbyć za zgodą syndyka i sędziego lub komornika. To oni określą warunki sprzedaży i sposób wykorzystania uzyskanych ze sprzedaży środków,
- można sprzedać mieszkanie jeśli zbywca podpisał z kimś umowę o dożywocie dotyczącą tego mieszkania. W takim przypadku w umowie w miejsce zbywcy wchodzi nabywca mieszkania a uprawnienia dożywotnika pozostają zachowane. Z punktu widzenia nabywcy mieszkanie takie posiada istotną wadę i cena będzie znacznie niższa od ceny rynkowej,
- można sprzedać mieszkanie z osobami zameldowanymi w tym mieszkaniu na pobyt stały lub czasowy lub posiadającymi umowę która zapewnia im pobyt w tym mieszkaniu. Niestety również ta sytuacja jest istotną przeszkodą w sprzedaży. Potencjalny nabywca będzie oczekiwał znacznej obniżki ceny mieszkania,
- jeśli podpisałeś już z jakimś nabywcą umowę przedwstępną ale nie została ona z powodów leżących po stronie zobowiązanej do kupna wypełniona nie możesz sprzedać mieszkania przed formalnym odstąpieniem takiej umowy. Umowa przedwstępna mimo upływu terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nadal obowiązuje! Jedynym sposobem na jej rozwiązanie jest odstąpienie sprzedającego od umowy i dopiero po odstąpieniu rozpoczęcie nowej sprzedaży,
- jeśli na twoim mieszkaniu ciąży prawo pierwokupu przed sprzedażą musisz uzyskać zgodę uprawnionego na zbycie. Może się też zdarzyć że uprawniony zdecyduje się skorzystać ze swojego prawa i kupić nieruchomość. Komu może przysługiwać takie uprawnienie? Najczęściej prawo to przysługuje: współwłaścicielom nieruchomości, dzierżawcom, gminom, Skarbowi Państwa, a także podmiotom wskazanym w umowie pierwokupu którą podpisałeś wcześniej. Jak wygląda procedura sprzedaży nieruchomości obciążonej prawem pierwokupu? Sprzedający zawiera umowę warunkową z kupującym, w której kupujący zobowiązuje się zapłacić określoną cenę, zaś właściciel oświadcza, że przeniesie w zamian prawa do nieruchomości pod warunkiem, że osoba czy instytucja uprawniona do pierwokupu nie skorzysta ze swojego prawa. Sprzedający zawiadamia uprawnionego do pierwokupu o treści podpisanej umowy sprzedaży. Uprawniony decyduje w ciągu miesiąca od uzyskania informacji, czy korzysta z prawa pierwokupu czy nie. Jeśli zdecyduje, że tak, to staje się właścicielem nieruchomości na takich warunkach, jakie były zawarte w umowie z pierwotnym kupującym. Jeżeli nie będzie chciał korzystać ze swojego prawa, to właściciel nieruchomości może zawrzeć kolejną, wiążącą już w pełni, umowę z dotychczasowym kupującym. W takim dość skomplikowanym przypadku warto zlecić sprzedaż agencji nieruchomości która odpowiednio przedstawi sytuację osobom zainteresowanym zakupem.
Jakie muszę ponieść koszty związane ze sprzedażą lub zakupem mieszkania?
Koszty ponoszone przez sprzedającego nieruchomość
Sprzedający ponosi jedynie koszt związany z usługą pośrednictwa jeśli korzysta z usług agencji. Zazwyczaj koszt ten to około 3% wartości transakcji. W moim przypadku nie przekracza 2%
Koszty ponoszone przez kupującego:
- koszty zawarcia umowy notarialnej. W kancelarii z którą współpracuje moja agencja koszt ten wacha się pomiędzy 1300 a 2500 zł w zależności od wartości mieszkania
- jeśli zawierana jest umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego to koszt takiej umowy wacha się od 1000 do 2000 zł
- koszt wpisów do księgi wieczystej wraz z wynagrodzeniem notariusza za dokonanie wpisu do koszt około 500 zł
- do tego dochodzą inne drobniejsze kwoty - łącznie jest to kolejne 500 zł
- Kolejnym istotnym kosztem jest podatek od czynności cywilnoprawnych PCC. Wysokość tego podatku to 2% wartości transakcji. Podatek ten pobiera Notariusz i on odprowadza go do Urzędu Skarbowego. To Notariusz jest płatnikiem tego podatku. Podatku tego nie zapłaci osoba która oświadczy że nie jest właścicielem żadnego innego mieszkania czy domu.
- Kolejny koszt który ponosi nabywca to wynagrodzenie agencji nieruchomości jeśli korzysta z usług agencji. Zazwyczaj jest to kwota 2% wartości kupowanej nieruchomości.
Łączny maksymalny koszt który nabywca ponosi przy zakupie nieruchomości to około 5% wartości transakcji.
Czy agencja nieruchomości pomaga w uzyskaniu kredytu na zakup mieszkania?
Usługa pośrednictwa finansowego ze względu na maksymalne zapewnienie bezpieczeństwa klientom korzystającym z finansowania zakupu kredytem jest bardzo dokładnie uregulowana w polskim prawodawstwie. Agencja nieruchomości nie może świadczyć takiej usługo.
Może natomiast polecić sprawdzonych i skutecznych pośredników czy agentów finansowych.