Jak zmiany prawne wpływają na rynek najmu krótkoterminowego

Wprowadzane w całej Europie, w tym w Polsce, nowe przepisy mają na celu uporządkowanie dynamicznie rozwijającego się sektora najmu turystycznego. Główne cele legislacyjne to zwiększenie transparentności, zapewnienie bezpieczeństwa turystom oraz ograniczenie negatywnych zjawisk, takich jak wzrost cen nieruchomości i wyludnianie się centrów miast. Kluczowe instrumenty, które wprowadzają samorządy i rządy, to obowiązek rejestracji obiektów, limity dni, w ciągu których można wynajmować mieszkanie, oraz wprowadzenie dodatkowych opłat i podatków. Takie regulacje najmu krótkoterminowego zmuszają właścicieli do profesjonalizacji działalności i często ograniczają możliwość prowadzenia jej na małą, nierejestrowaną skalę. W efekcie rynek staje się bardziej kontrolowany, co ma bezpośrednie przełożenie na podaż dostępnych lokali. Najem krótkoterminowy, w założeniu, ma stać się typowym rodzajem rejestrowanej działalności gospodarczej ze wszystkimi tego konsekwencjami dla osób działających w branży.

Wpływ regulacji na ceny mieszkań w dużych miastach

Związek między popularnością platform rezerwacyjnych a rynkiem nieruchomości jest przedmiotem wielu analiz ekonomicznych. Badania z miast takich jak Barcelona, region Costa Blanca, Berlin czy Amsterdam jednoznacznie pokazują, że niekontrolowany rozwój najmu turystycznego prowadzi do drenażu zasobów mieszkaniowych z rynku długoterminowego, co bezpośrednio podnosi ceny zarówno najmu, jak i sprzedaży. Ograniczenie liczby dni wynajmu lub wprowadzenie wymogu uzyskania licencji sprawia, że część właścicieli decyduje się na powrót na rynek tradycyjny. Zwiększona podaż mieszkań na wynajem długoterminowy lub na sprzedaż może prowadzić do stabilizacji, a nawet delikatnej korekty cen. Kluczowy staje się tu wpływ najmu krótkoterminowego na ceny mieszkań, który jest mitygowany przez nowe prawo. Zjawisko to jest szczególnie widoczne w atrakcyjnych turystycznie dzielnicach, gdzie presja na rynek mieszkaniowy była największa.

Ceny mieszkań a Airbnb: analiza mechanizmu

Korelacja określana jako ceny mieszkań a Airbnb opiera się na prostym mechanizmie rynkowym. Wysoka rentowność najmu krótkoterminowego zachęcała inwestorów do zakupu mieszkań nie w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, lecz jako aktywa generujące wysoki dochód z turystyki. To z kolei zwiększało popyt inwestycyjny, windując ceny dla wszystkich uczestników rynku. Regulacje, które obniżają potencjalną stopę zwrotu z takiej inwestycji, osłabiają ten mechanizm. W rezultacie popyt inwestycyjny czy nawet spekulacyjny maleje, a rynek nieruchomości może zacząć w większym stopniu odzwierciedlać lokalne realia ekonomiczne, a nie globalne trendy turystyczne. Istotny wzrost cen w latach 2016 do 2024 i stabilizacja cen, choć w dość szerokim przedziale, w roku 2024 i 2025 przy potencjalnie możliwym wzroście kosztów prowadzenia najmu krótkoterminowego może spowodować presję na większy niż w innych rejonach miasta spadek cen. 

Dynamika cen transakcyjnych na Starym Mieście wygląda następująco.

W perspektywie krótkoterminowej. Okres od grudnia 2023 roku do września tego roku.

a w perspektywie wieloletniej od 2007 roku.

W wykresie uwzględniono ceny transakcyjne ze stycznia każdego roku. Porównanie cen to porównanie cen styczeń do stycznia roku następnego.

Dane wykorzystane w wykresach pochodzą z rejestrów cen transakcyjnych prowadzonych przez Urząd Miasta Krakowa. Portale mapowe i więcej wykresów dostępne pod linkiem.

Perspektywa turystów i lokalnej społeczności a nowe przepisy

Regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego mają dwojaki charakter – to, co jest korzystne dla jednej grupy, może być postrzegane jako ograniczenie przez inną. Dla stałych mieszkańców centrów miast nowe przepisy to często oddech ulgi. Oznaczają one potencjalnie mniejszy hałas, większe poczucie bezpieczeństwa i stabilizację lokalnej społeczności, która cierpiała na skutek gentryfikacji i zaniku tradycyjnych usług. Z drugiej strony, turyści mogą odczuć negatywne skutki w postaci mniejszej liczby dostępnych ofert noclegowych i potencjalnie wyższych cen. Podnoszenie cen zaobserwowane zostało we wszystkich miastach Europy które już wprowadziły ograniczenia w najmie krótkoterminowym. Ograniczenie podaży apartamentów może wzmocnić pozycję hoteli i innych tradycyjnych obiektów noclegowych, zmniejszając konkurencyjność i różnorodność rynku.

Najem krótkoterminowy alternatywy: co mogą zrobić właściciele

Właściciele nieruchomości, dla których najem krótkoterminowy staje się mniej opłacalny lub zbyt skomplikowany prawnie, stają przed koniecznością adaptacji swojego modelu biznesowego. Istnieje kilka realnych alternatyw, które pozwalają na dalsze czerpanie dochodów z posiadanej nieruchomości, choć często wiążą się one z inną specyfiką zarządzania i niższą, ale stabilniejszą stopą zwrotu. Wybór odpowiedniej strategii zależy od lokalizacji nieruchomości, jej standardu oraz indywidualnej tolerancji na ryzyko.

• Najem długoterminowy: Najbardziej oczywista alternatywa. Zapewnia stały, przewidywalny dochód i mniejsze zaangażowanie operacyjne w porównaniu z ciągłą obsługą gości.
• Najem średnioterminowy: Wynajem na okres od jednego do kilku miesięcy, skierowany do klientów korporacyjnych, studentów z wymiany międzynarodowej czy osób w relokacji. Stanowi kompromis między elastycznością a stabilnością.
• Sprzedaż nieruchomości: W sytuacji, gdy rynek jest nasycony, a ceny osiągnęły satysfakcjonujący poziom, sprzedaż może być sposobem na realizację zysku i reinwestycję kapitału w inne aktywa.
• Wynajem hybrydowy: Połączenie najmu krótkoterminowego w szczycie sezonu (w ramach dopuszczalnych limitów) z najmem średnioterminowym poza sezonem.

...............................

Zastanawiasz się nad sprzedażą mieszkania

zamów bezpłatną wycenę

.............................

Najem krótkoterminowy w Polsce: prognozy i trendy

Rynek najmu krótkoterminowego w Polsce, podobnie jak w innych krajach, będzie ewoluował w kierunku większej profesjonalizacji i regulacji. Można spodziewać się dalszego ujednolicania przepisów na poziomie krajowym i unijnym, co ułatwi ich egzekwowanie. Kluczową rolę odegra technologia – zarówno platformy rezerwacyjne, które będą musiały dostosować swoje systemy do wymogów prawnych (np. poprzez integrację z centralnymi rejestrami), jak i narzędzia dla właścicieli ułatwiające zarządzanie i raportowanie. Przyszłość tego sektora to prawdopodobnie model zrównoważony, w którym najem turystyczny współistnieje z rynkiem mieszkaniowym, nie dominując go. Ostateczne zmiany w najmie krótkoterminowym będą zależeć od dialogu między samorządami, branżą turystyczną a społecznościami lokalnymi.

Często zadawane pytania (FAQ)