Aktualny stan prawny. Najem krótkoterminowy w Polsce w 2025 roku

Obecnie najem krótkoterminowy w Polsce działa w swoistej próżni prawnej. Brakuje jednej, dedykowanej ustawy, która kompleksowo regulowałaby tę formę działalności. W praktyce jest ona traktowana jako działalność gospodarcza lub tzw. najem prywatny, co rodzi liczne niejasności, zwłaszcza w kontekście obowiązków podatkowych i administracyjnych. Właściciele nieruchomości często stają przed dylematem dotyczącym formy opodatkowania czy konieczności rejestracji firmy, a brak jednolitych przepisów utrudnia skuteczną kontrolę i prowadzi do rozwoju szarej strefy, mimo iż obowiązująca od 1 lipca 2024 roku ustawa wdrażająca dyrektywę DAC7 reguluje kwestie przynajmniej finansowe. nakładając na platformy cyfrowe szereg obowiązków sprawozdawczych.

Nowe przepisy i obowiązki od 2024 roku

Zgodnie z regulacjami DAC7, każdy wynajem krótkoterminowy jest automatycznie rejestrowany w systemie skarbowym. Oznacza to, że osoby udostępniające mieszkania turystom nie mogą już liczyć na anonimowość – dane o transakcjach trafiają bezpośrednio do fiskusa z systemów rezerwacyjnych platform internetowych bez powiadamiania o tym fakcie użytkowników tych platform.

Najem krótkoterminowy najczęściej przez Urząd Skarbowy jest traktowany jak usługa hotelowa, a więc dochody z niego podlegają pełnemu opodatkowaniu. Oprócz podatku dochodowego (PIT lub CIT – w zależności od formy prowadzonej działalności), wynajmujący powinni odprowadzać również 8% VAT od każdej usługi noclegowej. Dodatkowo zobowiązani są do uiszczania VAT w wysokości 23% od prowizji pobieranych przez portale rezerwacyjne (tzw. odwrócona płatność).

Do tego dochodzą potencjalne składki ZUS oraz lokalne podatki i opłaty na rzecz samorządów.

Brak ustawy jasno określającej definicję najmu krótkoterminowego powodują jednak różne interpretacje i jasno pokazują, dlaczego potrzebne są nowe, klarowne regulacje tej dziedziny najmu w Polsce.

Również wspólnoty mieszkaniowe próbują na własną rękę wprowadzać ograniczenia, jednak ich skuteczność prawna bywa kwestionowana.

Na dzień dzisiejszy, mimo wszystko z perspektywy podatkowej, wynajmujący mogą wybierać między ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych a opodatkowaniem na zasadach ogólnych, jednak interpretacje urzędów skarbowych bywają niejednolite i nie zawsze zgodne z założeniem osoby prowadzącej najem.

Taki stan rzeczy generuje niepewność i stanowi barierę dla profesjonalizacji rynku, jednocześnie negatywnie wpływając na rynek mieszkaniowy w dużych miastach i kurortach turystycznych.

Prace nad nową ustawą: cele i założenia

Do prac nad uporządkowaniem tego rynku obligują polskich prawodawców przepisy unijne a szczególnie Rozporządzenie 2024/1028 w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych, które zacznie obowiązywać od maja 2026 roku.

Głównym celem przygotowywanej ustawy jest wprowadzenie przejrzystości i uporządkowanie rynku. Projekt, nad którym pracuje Ministerstwo Sportu i Turystyki, ma na celu zrównanie praw i obowiązków podmiotów świadczących usługi najmu krótkoterminowego z tymi, które obowiązują w tradycyjnej branży hotelarskiej. Ma to zapewnić uczciwą konkurencję, zwiększyć bezpieczeństwo turystów oraz uszczelnić system podatkowy. Kluczowe założenia koncentrują się na kilku filarach, które mają zrewolucjonizować funkcjonowanie tego sektora.

Centralnym elementem, jaki ma wprowadzić ustawa o najmie krótkoterminowym, jest stworzenie Centralnego Wykazu Obiektów Hotelarskich. Każdy lokal przeznaczony na wynajem krótkoterminowy będzie musiał zostać do niego wpisany, uzyskując unikalny numer identyfikacyjny. Numer ten będzie musiał być widoczny we wszystkich ofertach online. Ponadto, dyskutowane są limity dni, przez które dany lokal będzie mógł być wynajmowany w ciągu roku – często pojawia się propozycja ograniczenia do 90 lub 120 dni. Takie rozwiązanie ma na celu ograniczenie zjawiska przekształcania mieszkań z rynku najmu długoterminowego w obiekty turystyczne.

Wpływ regulacji na platformy rezerwacyjne (airbnb, booking)

Nowe przepisy w znaczący sposób wpłyną na działanie największych portali rezerwacyjnych. Platformy takie jak Airbnb, Booking.com czy Expedia staną się kluczowym elementem systemu kontroli. Zostaną one zobowiązane do weryfikacji, czy ogłoszenia publikowane na ich stronach posiadają wspomniany unikalny numer identyfikacyjny z centralnego rejestru. Brak takiego numeru będzie skutkował obowiązkiem usunięcia oferty, co ma skutecznie wyeliminować z rynku podmioty działające w szarej strefie.

Platformy już muszą raportować polskim organom skarbowym dane dotyczące transakcji i przychodów osiąganych przez wynajmujących. To narzędzie, znane z innych krajów europejskich, znacząco ułatwia administracji podatkowej weryfikację prawidłowości rozliczeń. Wprowadzenie takich regulacji oznacza, że  przepisy prawne przestaną być jedynie zbiorem wewnętrznych regulaminów, a staną się systemem ściśle powiązanym z polskim porządkiem prawnym. Dla platform oznacza to konieczność dostosowania swoich systemów informatycznych i procedur weryfikacyjnych.

Obowiązki i prawa wynajmujących po wejściu w życie ustawy

Wraz z wejściem w życie nowych regulacji, planowanym na 2026 rok na właścicieli nieruchomości nałożony zostanie szereg konkretnych obowiązków. Zrozumienie ich będzie kluczowe dla legalnego i bezproblemowego prowadzenia działalności. Z drugiej strony, ustawa ma również na celu wzmocnienie pozycji prawnej wynajmujących, dając im jasne ramy funkcjonowania i eliminując obecną niepewność. Najważniejsze zmiany dotyczyć będą rejestracji, transparentności oferty oraz kwestii fiskalnych.

Kluczowe obowiązki właściciela nieruchomości

Podstawowym obowiązkiem będzie rejestracja lokalu we wspomnianym centralnym wykazie. Poza tym, właściciel będzie musiał zapewnić, że jego nieruchomość spełnia określone standardy bezpieczeństwa i sanitarne. Kwestia najem krótkoterminowy a podatek zostanie ostatecznie uregulowana, co najprawdopodobniej będzie wiązało się z obowiązkiem precyzyjnego raportowania przychodów. Poniższa lista przedstawia najważniejsze powinności:

• Zgłoszenie obiektu do centralnego rejestru i uzyskanie numeru identyfikacyjnego.
• Umieszczanie uzyskanego numeru we wszystkich publicznych ofertach najmu.
• Prowadzenie ewidencji gości i przekazywanie danych statystycznych.
• Obowiązek osobistego przekazania kluczy najemcy.
• Przestrzeganie ewentualnych limitów dni najmu w ciągu roku kalendarzowego.
• Rejestracja działalności gospodarczej i zgłoszenie jej do ZUS.
• Terminowe i prawidłowe rozliczanie podatków od osiągniętych przychodów.

Konsekwencje prawne i finansowe naruszenia przepisów

Projektowana ustawa przewiduje dotkliwe sankcje dla osób, które zdecydują się na ignorowanie nowych przepisów. Celem jest zniechęcenie do działania w szarej strefie i zapewnienie skutecznego egzekwowania prawa. Konsekwencje będą miały wymiar zarówno finansowy, jak i administracyjny, co może w skrajnych przypadkach prowadzić do całkowitego uniemożliwienia prowadzenia działalności w zakresie najmu krótkoterminowego.

Za wynajem lokalu bez wymaganego wpisu do rejestru przewidywane są wysokie kary finansowe, sięgające nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Dodatkowo, oferta takiego lokalu będzie musiała zostać natychmiast usunięta z platform rezerwacyjnych. Organy kontrolne, takie jak inspekcja handlowa czy urzędy skarbowe, zyskają nowe narzędzia do weryfikacji legalności najmu. Długofalowo, uporczywe łamanie przepisów może skutkować kontrolami skarbowymi i koniecznością zapłaty zaległego podatku wraz z odsetkami za kilka lat wstecz.

......................................

Masz mieszkanie do sprzedaży?

Zamów bezpłatną wycenę

i zleć sprzedaż specjaliście

...............................................

Często zadawane pytania (FAQ)