Wyślij wiadomość
Adres:
Marek Mularczyk Firma
ul. Kalwaryjska 69/9
30-504 Kraków
Ceny transakcyjne mieszkań zarówno na rynku wtórnym jak i pierwotnym w Krakowie we wrześniu 2025 wskazują na ich stabilizację z lekkimi spadkami. Popyt natomiast uległ dość istotnemu zmniejszeniu na obu rynkach. Dla pespektyw na kolejne miesiące kluczowe będą stopy procentowe, nowe inwestycje deweloperskie i polityka cenowa deweloperów.
Krakowski rynek nieruchomości od lat pozostaje jednym z najdynamiczniejszych w Polsce, przyciągając zarówno osoby szukające własnego mieszkania, jak i inwestorów.
Analiza perspektyw na kolejny rok wymaga uwzględnienia złożonych czynników – od ogólnej koniunktury gospodarczej, przez lokalne uwarunkowania, aż po zmiany w polityce monetarnej. Niniejszy artykuł przedstawia kompleksowe prognozy, które pomogą zrozumieć sprzedaż mieszkań i kierunek zmian.
Sytuacja ekonomiczna Krakowa a sprzedaż mieszkań
Siła krakowskiego rynku nieruchomości jest nierozerwalnie związana ze stabilną i zdywersyfikowaną gospodarką miasta. Kraków to nie tylko centrum turystyczne i akademickie, ale przede wszystkim jeden z europejskich liderów w sektorze nowoczesnych usług dla biznesu (BPO/SSC). Stały napływ wysoko wykwalifikowanych specjalistów i studentów generuje nieustanny popyt na rynku najmu oraz zakupu, co bezpośrednio przekłada się na ceny i rentowność inwestycji.
Stabilny rynek pracy, rosnące wynagrodzenia i międzynarodowy charakter miasta będą nadal napędzać sprzedaż mieszkań. Nawet w obliczu ewentualnego spowolnienia gospodarczego w skali kraju, Kraków dzięki swojej specyfice wykazuje większą odporność. Czynniki demograficzne, w tym migracje wewnętrzne i zagraniczne, dodatkowo wzmacniają pozycję miasta jako atrakcyjnej lokalizacji do życia i inwestowania. Według danych z Głównego Urzędu Statystycznego Kraków od 2009 roku w każdym kolejnym roku osiągał przyrost mieszkańców, co niewątpliwie jest jednym z istotnych czynników stymulujących sprzedaż mieszkań.
Na niekorzyść rynku działa natomiast coraz bardziej widoczna redukcja średnio płatnych miejsc pracy w kluczowych dla krakowskiego rynku sektorach nowoczesnych usług dla biznesu (BPO/SSC) czy wysokich technologii.
Ceny transakcyjne mieszkań we wrześniu 2025
Przewidywanie konkretnych wartości cen jest obarczone ryzykiem, jednak analiza kluczowych wskaźników pozwala określić prawdopodobne scenariusze. Szereg prognoz dla rynku nieruchomości w Krakowie na jesień 2025 zakładała raczej stabilizację dynamiki wzrostów niż gwałtowne wzrosty cenowe, które obserwowane były w poprzednich latach.
A jak sytuacja na rynku wygląda na podstawie danych z rejestrów cen transakcyjnych gromadzonych przez Urząd Miasta Krakowa?
Popyt i podaż mieszkań: aktualne ceny transakcyjne i ilości sprzedanych mieszkań
Równowaga między popytem a podażą jest kluczowa dla stabilności rynku. W Krakowie od lat obserwujemy równowagę popytu i podaży z okresami wzmacniania się stony popytowej, co jest głównym motorem wzrostu cen. We wrześniu 2025 roku sytuacja nie uległa diametralnej zmianie. Sprzedaż mieszkań generowana była głównie przez osoby kupujące pierwsze mieszkanie, a w mniejszym stopniu osoby zmieniające dotychczasowe mieszkanie na większe. Zmniejszył się natomiast popyt inwestycyjny co może być częściowo spowodowane projektowanymi zmianami w najmie krótkoterminowym.
Po stronie podaży głównym wyzwaniem pozostaje ograniczona dostępność atrakcyjnych gruntów pod zabudowę oraz długotrwałe procesy administracyjne. Deweloperzy starają się odpowiadać na zapotrzebowanie, uruchamiając nowe projekty, jednak ich skala może być niewystarczająca do zaspokojenia pełnego popytu. W rezultacie, szczególnie w najbardziej pożądanych lokalizacjach, deficyt mieszkań będzie nadal odczuwalny, co utrzymuje ceny na wysokim poziomie. Czynnikiem stabilizującym ceny na rynku wtórnym jest również niechęć właścicieli mieszkań do istotnych upustów cen.
Ilości sprzedanych mieszkań w okresie lipiec wrzesień według danych z rejestrów Urzędu Miasta Krakowa. Link do portali mapowych
W danych nie widać wpływu obowiązującej od lipca ustawy o tzw. jawności cen deweloperskich na potencjalne zwiększenie zainteresowania rynkiem pierwotnym wśród osób planujących zakup mieszkania.
Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym i wtórnym w trzech analizowanych miesiącach wyglądały następująco.
Widoczna na wykresie dość wysoka średnia cena 1 m² na rynku pierwotnym we wrześniu wygenerowana została kilkoma transakcjami w obrębie Starego Miasta za kwoty zdecydowanie powyżej 30 000 zł za 1 m². Pomijając te nietypowe transakcje wykres wygląda tak
Inwestycje deweloperskie w Krakowie i ich wpływ na rynek
Aktywność deweloperów jest barometrem kondycji rynku i jednocześnie czynnikiem kształtującym jego przyszłość. W perspektywie 2026 roku kluczowe będą nowe projekty mieszkaniowe, które wejdą na rynek. Skuteczne inwestycje w nieruchomości w Krakowie koncentrują się na zaspokajaniu zmieniających się potrzeb klientów – rośnie zapotrzebowanie na mniejsze, ale funkcjonalne mieszkania, a także na lokale o podwyższonym standardzie z dostępem do terenów zielonych i usług.
Kluczowe kierunki ekspansji deweloperskiej
Nowa podaż mieszkań w Krakowie koncentruje się głównie w kilku dynamicznie rozwijających się obszarach. To właśnie tam należy spodziewać się największej aktywności budowlanej i najszerszej oferty nowych lokali. Inwestorzy i kupujący powinni zwrócić szczególną uwagę na następujące dzielnice:
- Południowe dzielnice (m.in. Podgórze Duchackie, Kurdwanów): Obszary te zyskują na popularności dzięki rozbudowie infrastruktury tramwajowej i drogowej, oferując bardziej przystępne ceny niż centrum.
- Bronowice i Prądnik Biały: To jeden z najbardziej popularnych terenów inwestycyjnych w Krakowie. Bliskość terenów zielonych, centrów biurowych i dobra komunikacja z centrum sprawiają, że jest to niezmiennie popularny kierunek. Ilość sprzedanych przez deweloperów mieszkań na terenie Białego Prądnika od lipca to 233 lokale za średnią cenę nieco powyżej 15 000 zł za 1 m², a na terenie Bronowic 34 lokale za cenę poniżej 15 000 zł za 1 m²
- Grzegórzki i Zabłocie: Postindustrialne tereny przechodzą rewitalizację, stając się modnymi i prestiżowymi lokalizacjami blisko Wisły i Kazimierza.
- Nowa Huta: Dzielnica z ogromnym potencjałem, która dzięki inwestycjom w infrastrukturę i rewitalizację przyciąga coraz więcej uwagi deweloperów i nabywców.
Czy warto kupić mieszkanie we wrześniu 2025: analiza opłacalności
Decyzja o zakupie nieruchomości zawsze jest indywidualna i zależy od celu – czy jest to zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, czy lokata kapitału. Analizując rynek nieruchomości w Krakowie we wrześniu 2025, można stwierdzić, że miasto pozostanie atrakcyjnym miejscem do inwestowania. Długoterminowy trend wzrostowy cen, napędzany silnymi fundamentami gospodarczymi, wydaje się niezagrożony.
.................................
Zgłoś mieszkanie do sprzedaży
Zamów darmową wycenę
................................
Dla osób kupujących mieszkanie na własny użytek, wrzesień 2025 może być momentem względnej stabilizacji, co ułatwi podjęcie przemyślanej decyzji bez presji gwałtownie rosnących cen. Kluczowe będzie monitorowanie poziomu stóp procentowych i własnej zdolności kredytowej. Dla inwestorów Kraków wciąż oferuje solidne stopy zwrotu z najmu, choć rosnące ceny zakupu mogą nieznacznie wydłużyć okres zwrotu z inwestycji. Mimo to, w porównaniu z innymi formami lokowania kapitału, nieruchomości w tak silnym ośrodku miejskim pozostają bezpieczną i perspektywiczną opcją.
Często zadawane pytania (FAQ)
Jakie dzielnice Krakowa są najdroższe we wrześniu 2025?
Tradycyjnie najdroższe pozostaną Stare Miasto, Kazimierz, Grzegórzki oraz części Krowodrzy i Zwierzyńca. Wysokie ceny utrzymają się również w nowych, prestiżowych inwestycjach na Zabłociu. Różnice w cenach między poszczególnymi dzielnicami będą się jednak stopniowo zacierać.
Czy stopy procentowe wpłyną na ceny mieszkań w Krakowie?
Tak, poziom stóp procentowych ma kluczowy wpływ na rynek. Ich ewentualne obniżki zwiększą zdolność kredytową i mogą stymulować popyt, prowadząc do wzrostu cen. Z kolei podwyżki lub utrzymanie stóp na wysokim poziomie mogą schłodzić rynek i ustabilizować ceny.
Czy rynek najmu w Krakowie będzie nadal opłacalny?
Tak, rynek najmu w Krakowie pozostanie bardzo silny. Stały napływ studentów, pracowników korporacji i turystów gwarantuje wysoki popyt na mieszkania na wynajem. Rentowność inwestycji będzie zależała od ceny zakupu i standardu lokalu, ale w ujęciu ogólnym będzie to wciąż opłacalna forma lokowania kapitału.
Lepszy rynek pierwotny czy wtórny w Krakowie w 2025 roku?
Wybór zależy od preferencji. Rynek pierwotny oferuje nowoczesne budownictwo i możliwość własnej aranżacji, ale często w lokalizacjach bardziej oddalonych od centrum. Rynek wtórny to dostęp do mieszkań w ugruntowanych, centralnych lokalizacjach, ale często wymagających remontu. Cenowo oba rynki będą do siebie zbliżone.
Jakie są największe ryzyka dla rynku nieruchomości w Krakowie?
Największe ryzyka to gwałtowny wzrost stóp procentowych, który ograniczyłby akcję kredytową, ewentualne głębokie spowolnienie gospodarcze w Polsce i Europie, które mogłoby osłabić rynek pracy, oraz niekorzystne zmiany w regulacjach prawnych dotyczących budownictwa lub opodatkowania nieruchomości.