Sytuacja na rynku nieruchomości w Krakowie w październiku 2024

Wchodząc w ostatni kwartał 2024 roku, krakowski rynek mieszkaniowy charakteryzuje się stabilizacją po okresie dynamicznych wzrostów napędzanych programami rządowymi i presją inflacyjną. Jak zmieniały się ceny mieszkań w Krakowie na przestrzeni ostatnich 20 lat przeczytasz w tym artykule. W październiku 2024 obserwujemy wysoki, lecz ustabilizowany poziom cen, który dla wielu potencjalnych nabywców stanowi barierę wejścia. Podaż nowych lokali od deweloperów jest ograniczona z powodu wysokich kosztów budowy i długotrwałych procedur administracyjnych. W efekcie, rynek nieruchomości w Krakowie w październiku  2024 cechuje się równowagą, w której popyt, choć wciąż silny, jest hamowany przez wysoką cenę metra kwadratowego oraz relatywnie drogie finansowanie hipoteczne.

Dominującą grupą nabywców stają się osoby posiłkujące się gotówką oraz klienci o ponadprzeciętnej zdolności kredytowej, którzy są w stanie udźwignąć ciężar wysokich rat. Młodsi nabywcy, często uzależnieni od kredytu, z większą ostrożnością podchodzą do zakupu, wyczekując na korzystniejsze warunki finansowania lub ewentualne korekty cenowe. Sytuacja ta prowadzi do wydłużenia średniego czasu sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym i większej presji negocjacyjnej ze strony kupujących.

Dzielnicami z najwyższą ilością sprzedanych mieszkań na rynku wtórnym były:

• Dębniki z 73 sprzedanymi mieszkaniami
• Prądnik Biały - 71 sprzedanych mieszkań 
• Podgórze -36 sprzedaży

Na rynku pierwotnym w tym miesiącu dzielnicami z najwyższymi wolumenami sprzedaży były

• Stare Miasto - aż 173 sprzedana mieszkania
• Dębniki - 141 sprzedaży
• Czyżyny - 80 transakcji

Wysokość rat kredytów hipotecznych w październiku 2024 i 2025

Kluczowym czynnikiem determinującym dostępność mieszkań dla szerokiego grona odbiorców jest koszt pieniądza, bezpośrednio przekładający się na wysokość miesięcznej raty. Porównanie prognozowanych warunków kredytowych w październiku 2024 i 2025 roku ukazuje potencjalną dynamikę zmian na rynku. Analizując wzrost rat kredytów hipotecznych wpływ na decyzje zakupowe, należy uwzględnić politykę monetarną Rady Polityki Pieniężnej.

Scenariusz porównawczy dla kredytu 500 000 zł na 30 lat

W październiku 2024, przy wciąż podwyższonych stopach procentowych (stopa referencyjna NBPO w tym miesiącu wynosiła 5,75%), oprocentowanie kredytu hipotecznego oscylowało w granicach 7,5%. Rata dla przykładowego zobowiązania wynosiłaby wówczas około 4035 zł. Z kolei w październiku 2025 roku oprocentowania kredytu hipotecznego spadło do poziomu 6,0%. W takim przypadku, ta sama rata kredytu obniżyłaby się do około 3590 zł. Różnica blisko 400 zł miesięcznie, czyli prawie 4800 zł rocznie, stanowi istotny argument dla budżetów domowych i może znacząco poprawić zdolność kredytową Polaków i stymulować wzrost sprzedaży mieszkań.

Wielkość sprzedaży mieszkań w Krakowie: październik 2024 vs. październik 2025 - analiza

Bezpośrednią konsekwencją zmian w wysokości rat kredytowych jest fluktuacja w liczbie zawieranych transakcji. Zestawienie wolumenu sprzedaży w analizowanych okresach pozwala ocenić siłę tej zależności. Dynamika sprzedaży mieszkań w Krakowie vs wysokość raty kredytu jest barometrem nastrojów konsumenckich i realnych możliwości finansowych mieszkańców aglomeracji krakowskiej. Analiza różnic w popycie między październikiem 2024 a 2025 wygląda dość interesująco.

W scenariuszu z października 2024, przy wyższych ratach, rynek napędzany był głównie przez klientów gotówkowych i inwestycyjnych. Liczba transakcji kredytowych była na umiarkowanym poziomie. Natomiast w październiku 2025 spadek oprocentowania stał się impulsem popytowym dla osób kupujących mieszkania z wykorzystaniem kredytu hipotecznego. Niższa rata otwiera rynek dla osób, które wcześniej odkładały decyzję o zakupie, co przekłada się na wzrost liczby zapytań kredytowych i finalizowanych transakcji. Różnice te obrazuje poniższe zestawienie czynników:

• Październik 2024: Dominacja klientów gotówkowych, ostrożność nabywców kredytowych, stabilny wolumen sprzedaży.
• Październik 2025: Wzrost udziału nabywców kredytowych przy jednoczesnym spadku transakcji gotówkowych co spowodowało spadek transakcji w stosunku do roku poprzedniego.

Łączny wolumen sprzedanych mieszkań na rynku wtórnym we wszystkich dzielnicach Krakowa zmniejszył się o ponad 11%.

Dzielnice z najwyższymi spadkami to:

• Dębniki prawie 44% mniej sprzedanych mieszkań
• Bieńczyce 33,3% 
• Stare Miasto 29%

łącznie w 9 dzielnicach zanotowano spadki ilości sprzedaży mieszkań

Natomiast w pięciu dzielnicach zanotowano wzrosty wolumenu sprzedaży. Rekordowe wzrosty zanotowano w

• Swoszowicach - 54,55%
• Czyżynach - 27,77%
• Bieżanowie - Prokocimiu - 23,33%

Dokładne procentowe zmiany ilości sprzedanych mieszkań można znaleźć w tym pliku a ilości z rozbiciem na poszczególne dzielnice w tym pliku.

Zestawienia sprzedaży i procentowe zmiany wielkości dla rynku pierwotnego dostępne pod tymi linkami plik sprzedaż, plik procentowa zmiana.

Dane pochodzą z bazy danych o cenach transakcyjnych i wielkościach sprzedaży Urzędu Miasta Krakowa. Link do portali mapowych.

Wpływ polityki monetarnej na dostępność kredytów hipotecznych

Decyzje Rady Polityki Pieniężnej dotyczące stóp procentowych są fundamentem, na którym banki komercyjne budują swoją ofertę kredytową. Poziom stopy referencyjnej NBP bezpośrednio wpływa na wskaźniki WIBOR i WIRON, które stanowią główny składnik oprocentowania kredytów hipotecznych. Okres wysokich stóp, mający na celu walkę z inflacją, w naturalny sposób ogranicza dostępność finansowania, podnosząc jego koszt i zaostrzając wymogi dotyczące zdolności kredytowej.

Jednak polityka monetarna to nie wszystko. Istotną rolę odgrywają również regulacje Komisji Nadzoru Finansowego, w tym tzw. Rekomendacja S, określająca dobre praktyki w zakresie ekspozycji kredytowych. KNF może zaostrzać lub łagodzić wymogi dotyczące bufora na zmianę stopy procentowej, co bezpośrednio wpływa na maksymalną kwotę kredytu, jaką może uzyskać wnioskodawca. W latach 2024-2025 stabilizacja gospodarcza pozwoliła na stopniowe luzowanie tych obostrzeń, co w połączeniu z niższymi stopami procentowymi poprawiło dostępność kredytów.

Istotnym czynnikiem jest również otoczenie makroekonomiczne: perspektywy dalszego wzrostu wynagrodzeń, zmniejszanie lub zwiększanie poziomu bezrobocia: co w równie istotny sposób jak dostępność kredytów, wpływa na podjęcie decyzji o zakupie mieszkania.

Prognozy na przyszłość: czy raty kredytów nadal będą wpływać na rynek?

Koszt kredytu hipotecznego bez wątpienia pozostanie jednym z głównych motorów koniunktury na rynku mieszkaniowym. Jednak w dłuższej perspektywie jego znaczenie będzie musiało być analizowane w kontekście innych, równie istotnych czynników. Prognozowane ceny mieszkań w Krakowie w 2026 roku będą wypadkową nie tylko stóp procentowych, ale również fundamentalnych sił rynkowych, takich jak demografia, poziom wynagrodzeń, podaż gruntów czy koszty wykonawstwa.

Kraków, jako silny ośrodek akademicki i biznesowy, przyciąga nowych mieszkańców, co generuje stały, strukturalny popyt. Jednocześnie bariery administracyjne i ograniczona dostępność atrakcyjnych działek hamują podaż. W tej sytuacji nawet okresowe spadki popytu związane z drogimi kredytami nie prowadzą do głębokich korekt cenowych. Można zatem założyć, że wahania w wysokości rat będą wpływać głównie na wolumen transakcji i płynność rynku, podczas gdy ceny w długim terminie będą utrzymywać trend wzrostowy, napędzany przez nierównowagę między popytem a podażą.

Często zadawane pytania (FAQ)