Aktualna sytuacja na rynku mieszkaniowym w Krakowie

Początek 2025 roku przyniósł zauważalne uspokojenie na krakowskim rynku mieszkaniowym w porównaniu do 2023 roku, kiedy to program „Bezpieczny Kredyt 2%” stymulował rekordową liczbę transakcji. Mimo wygaśnięcia programu, sprzedaż mieszkań w stolicy Małopolski wciąż utrzymuje się na relatywnie wysokim poziomie. Obecnie rynek nieruchomości Kraków 2025 charakteryzuje się coraz większą rozwagą kupujących, którzy oczekują na spadek stóp procentowych NBP a w związku z tym na zmniejszenie oprocentowania kredytów hipotecznych i lepszą zdolność kredytową.

Sprzedaż mieszkań w Krakowie w latach 2023-2025

Analiza danych transakcyjnych wyraźnie pokazuje wpływ czynników zewnętrznych na sprzedaż mieszkań i ich wolumen. Ostatni kwartał 2023 roku był okresem absolutnego szczytu, z liczbą sprzedanych lokali deweloperskich sięgającą rekordowych poziomów. W pierwszym kwartale 2024 roku, po zakończeniu programu kredytowego, nastąpił spadek liczby transakcji. Nie był to jednak spadek drastyczny, co świadczy o silnych fundamentach rynku. Sprzedaż mieszkań Kraków statystyki pokazują, że rynek wtórny również odnotował podobne tendencje – ożywienie w 2023 roku i stabilizację w roku 2024. 

Na podstawie danych z rejestrów prowadzonych przez Urząd Miasta Krakowa ilość sprzedanych mieszkań w 2025 roku od stycznia do sierpnia z podziałem na dzielnice administracyjne wygląda następująco:

Dane dla rynku wtórnego

• Dzielnica I - Stare Miasto: 249 lokali
• Dzielnica II - Grzegórzki: 187 lokali
• Dzielnica III - Prądnik Czerwony: 226 lokali
• Dzielnica IV - Prądnik Biały: 483 lokali
• Dzielnica V - Krowodrza: 211 lokali
• Dzielnica VI - Bronowice: 127 lokali
• Dzielnica VII - Zwierzyniec: 86 lokali
• Dzielnica VIII - Dębniki: 356 lokali
• Dzielnica IX - Łagiewniki - Borek Fałęcki: 65 lokali
• Dzielnica X - Swoszowice: 103 lokali
• Dzielnica XI - Podgórze Duchackie: 203 lokali
• Dzielnica XII - Bieżanów - Prokocim 254 lokali
• Dzielnica XIII - Podgórze: 377 lokali
• Dzielnica XIV - Czyżyny 164 lokali
• Dzielnica XV - Mistrzejowice 139 lokali
• Dzielnica XVI - Bieńczyce 145 lokali
• Dzielnica XVII - Wzgórza Krzesławickie 62 lokali
• Dzielnica XVIII - Nowa Huta: 230 lokali

Łączna ilość zarejestrowanych transakcji na rynku wtórnym do końca sierpnia tego roku wyniosła 3667 lokali

Na rynku pierwotnym sytuacja wygląda tak:

• Dzielnica I - Stare Miasto: 198 lokali
• Dzielnica II - Grzegórzki: 115 lokali
• Dzielnica III - Prądnik Czerwony: 259 lokali
• Dzielnica IV - Prądnik Biały: 88 lokali
• Dzielnica V - Krowodrza: 79 lokali
• Dzielnica VI - Bronowice: 33 lokali
• Dzielnica VII - Zwierzyniec: 193 lokali
• Dzielnica VIII - Dębniki: 19 lokali
• Dzielnica IX - Łagiewniki - Borek Fałęcki: 56 lokali
• Dzielnica X - Swoszowice: 163 lokali
• Dzielnica XI - Podgórze Duchackie: 147 lokali
• Dzielnica XII - Bieżanów - Prokocim 731 lokali
• Dzielnica XIII - Podgórze: 159 lokali
• Dzielnica XIV - Czyżyny 134 lokali
• Dzielnica XV - Mistrzejowice 139 lokali
• Dzielnica XVI - Bieńczyce 80 lokali
• Dzielnica XVII - Wzgórza Krzesławickie 0 lokali
• Dzielnica XVIII - Nowa Huta: 0 lokali

Łączna ilość zarejestrowanych transakcji na rynku wtórnym do końca sierpnia tego roku wyniosła 3183 lokali.

Na obu rynkach, do końca sierpnia zostało zarejestrowanych 6850 transakcji.

Rynek pierwotny a wtórny – dynamika transakcji

Podobna liczba transakcji na obu rynkach związana jest z kilkoma czynnikami. Na rynku pierwotnym w Krakowie deweloperzy wciąż zmagają się z ograniczoną dostępnością gruntów i długotrwałymi procedurami administracyjnymi, co spowalnia wprowadzanie nowych inwestycji. Mimo to deweloperzy wprowadzają na rynek stosunkowo dużą ofertę mieszkań w nowych inwestycjach, co powoduje sprzedaż mieszkań na stabilnym poziomie. Rynek wtórny z kolei stał się dla wielu kupujących atrakcyjną alternatywą, oferując większą różnorodność lokalizacji, choć często w starszym budownictwie.

W 2025 roku obserwuje się zrównoważenie zainteresowania obiema formami rynku, podczas gdy w 2023 roku to rynek pierwotny był głównym beneficjentem programu kredytowego.

Czynniki wpływające na popyt i podaż mieszkań w Krakowie

Zrozumienie dynamiki krakowskiego rynku nieruchomości wymaga analizy splotu kilku kluczowych czynników. Nie jest to jedynie kwestia stóp procentowych, ale złożony system naczyń połączonych, gdzie demografia, gospodarka i polityka mieszkaniowa odgrywają równorzędne role. Poniższa analiza - ceny mieszkań Kraków uwzględnia najważniejsze elementy kształtujące obecną sytuację. Zarówno strona popytowa, jak i podażowa, podlegają silnej presji, co prowadzi do obecnego stanu wysokich cen i  dostępności lokali.

• Polityka kredytowa i programy rządowe: Decyzje Rady Polityki Pieniężnej dotyczące stóp procentowych bezpośrednio wpływają na zdolność kredytową Polaków, natomiast programy takie jak „Bezpieczny Kredyt 2%”  gwałtownie stymulowały popyt.
• Sytuacja demograficzna i gospodarcza: Kraków jako silny ośrodek akademicki, biznesowy i turystyczny nadal przyciąga nowych mieszkańców, co generuje stały popyt na mieszkania. Stabilna sytuacja na rynku pracy i rosnące wynagrodzenia podtrzymują ten trend.
• Koszty budowy i dostępność gruntów: Rosnące ceny materiałów budowlanych, koszty robocizny oraz ograniczona i droga podaż działek inwestycyjnych to główne bariery po stronie podażowej, które stabilizują lub lekko podnoszą ceny nowych mieszkań.
• Popyt inwestycyjny: Nieruchomości w Krakowie są postrzegane jako bezpieczna lokata kapitału w czasach inflacji, co przyciąga inwestorów kupujących mieszkania na wynajem, dodatkowo ograniczając pulę dostępnych lokali dla osób szukających mieszkania na własne potrzeby.

Prognozy dla rynku nieruchomości w Krakowie na kolejne kwartały

Przewidywanie przyszłości rynku nieruchomości jest obarczone dużą niepewnością, jednak na podstawie obecnych danych można sformułować kilka prawdopodobnych scenariuszy. W perspektywie krótkoterminowej nie należy spodziewać się gwałtownych spadków cen. Ograniczona podaż i wciąż relatywnie wysoki popyt będą działać jako bufor bezpieczeństwa dla obecnych wycen. W dłuższej perspektywie kluczowe będą tempo wprowadzania nowych inwestycji deweloperskich oraz ogólna kondycja gospodarki i polityka monetarna NBP.

Gdzie szukać informacji o sprzedaży mieszkań w Krakowie

Dla osób zadających sobie pytanie, ile mieszkań sprzedaje się w Krakowie, istnieje kilka wiarygodnych źródeł danych. Podstawą do odpowiedzi na to pytanie rejestry prowadzone przez urząd Miasta Krakowa prezentowane w formach mapowych na  portalu Obserwatorium. Można też wykorzystać kwartalne raporty Narodowego Banku Polskiego (NBP), które zawierają szczegółowe informacje o cenach transakcyjnych i liczbie transakcji na największych rynkach, w tym w Krakowie. Cenne dane publikuje również Główny Urząd Statystyczny (GUS) w zakresie liczby mieszkań oddanych do użytkowania. Warto śledzić analizy przygotowywane przez firmy doradcze (np. JLL, CBRE) oraz raporty dużych portali nieruchomościowych (np. Otodom, RynekPierwotny.pl). Rzetelne biura nieruchomości często dysponują własnymi, aktualnymi statystykami opartymi na przeprowadzonych transakcjach, co stanowi cenne uzupełnienie ogólnodostępnych danych. Ja natomiast dla klientów wyceniających mieszkanie na mojej stronie

zainteresowanych powierzeniem mieszkania do sprzedaży agencji, proponuję dodatkową wycenę w oparciu o dokładne dane z 10 transakcji z najbliższej okolicy mieszkania.

Często zadawane pytania (FAQ)