Liczba sprzedanych mieszkań na rynku wtórnym w Krakowie w latach 2023-2025: analiza danych

Lata 2023-2024 to okres dynamicznych zmian na krakowskim rynku nieruchomości. Druga połowa 2023 roku przyniosła gwałtowny wzrost liczby transakcji, napędzany w dużej mierze przez rządowy program „Bezpieczny Kredyt 2%”. Spowodował on skokowy wzrost popytu, co przełożyło się na szybkie znikanie ofert z rynku. W tym okresie sprzedaż mieszkań w Krakowie osiągnęła szczyt. Początek 2024 roku, po wygaszeniu programu, przyniósł uspokojenie i spadek dynamiki transakcyjnej. Mimo to, ogólna sprzedaż mieszkań utrzymuje się na relatywnie wysokim poziomie, co świadczy o niesłabnącym zainteresowaniu Krakowem jako lokalizacją do życia i inwestycji.

Wielość sprzedaży łączna dla całego Krakowa w latach 2023 - 2025 na podstawie danych z rejestrów cen transakcyjnych Urzędu Miasta Krakowa (link do zestawień mapowych)

i wartości sprzedaży z rozbiciem na poszczególne dzielnice miasta

Obserwując dane, można zauważyć, że krakowski rynek nieruchomości jest niezwykle wrażliwy na czynniki zewnętrzne, takie jak polityka kredytowa banków i wsparcie rządowe. Okres wzmożonego popytu w 2023 roku doprowadził do częściowego „wyczyszczenia” rynku z najatrakcyjniejszych ofert, co wpłynęło na strukturę dostępnych lokali w kolejnych miesiącach. Oprócz szczytu cenowego, rok 2023 był również szczytem sprzedażowym. W roku tym zarejestrowane zostało na rynku wtórnym 7140 transakcji. Wartość ta, o prawie 20% odbiega od wieloletniej średniej, kształtującej się w okolicach 6000 transakcji rocznie na rynku wtórnym. Po krótkotrwałym ożywieniu sprzedaż mieszkań wróciła do wieloletniej średniej.

Czynniki wpływające na ceny i sprzedaż mieszkań w Krakowie: analiza trendów

Ceny nieruchomości w Krakowie są wypadkową wielu czynników, zarówno makroekonomicznych, jak i lokalnych. W analizowanym okresie kluczową rolę odgrywały zmieniające się stopy procentowe, które bezpośrednio wpływają na zdolność kredytową Polaków. Ich stabilizacja na wyższym poziomie w 2024 roku, w porównaniu do lat pandemicznych, ograniczyła grono potencjalnych nabywców. Z drugiej strony, wysoka inflacja skłaniała osoby posiadające oszczędności do lokowania kapitału w nieruchomościach, traktowanych jako bezpieczna przystań dla wartości pieniądza.

Nie bez znaczenia pozostają programy rządowe. „Bezpieczny Kredyt 2%” w 2023 roku był potężnym stymulantem wzrostu cen jak i ilości zawartych transakcji.  Analizując ceny mieszkań w Krakowie na rynku wtórnym w latach 2023 - 2025, widać wyraźną stabilizację po okresie gwałtownych podwyżek. Ceny przestały rosnąć w tempie dwucyfrowym, jednak popyt generowany przez migrację, rozwój centrów usług biznesowych i renomę akademicką miasta skutecznie hamuje ewentualne korekty cenowe. Więcej o zmianach cen w latach 2023 - 2025 w tym artykule

Dostępność mieszkań na rynku wtórnym: gdzie szukać okazji?

Kwestia dostępności mieszkań w Krakowie jest złożona. Mimo że regularnie pojawiają się nowe oferty, to popyt, szczególnie na lokale w dobrych lokalizacjach i o pożądanym metrażu, często przewyższa podaż. Dostępność mieszkań w Krakowie jest silnie zróżnicowana geograficznie. Najmniejsza podaż i najwyższe ceny charakteryzują historyczne centrum (Stare Miasto, Kazimierz) oraz dzielnice takie jak Krowodrza czy Grzegórzki, cenione za bliskość centrum i rozwiniętą infrastrukturę. Potencjalnych okazji cenowych można szukać w dzielnicach bardziej oddalonych od centrum, ale dobrze skomunikowanych, jak Bieżanów-Prokocim, Wzgórza Krzesławickie czy niektóre części Nowej Huty.

Analizując rynek, warto zwrócić uwagę na strukturę dostępnych nieruchomości. Wiele ofert dotyczy mieszkań w budownictwie z wielkiej płyty, które po remoncie mogą stanowić atrakcyjną alternatywę dla droższego, nowego budownictwa. Coraz częściej na rynek wtórny trafiają także lokale z ostatnich 10-15 lat, oferujące nowoczesny standard. Kluczem jest cierpliwe monitorowanie portali ogłoszeniowych i szybka reakcja na pojawiające się okazje.

Typy najczęściej dostępnych nieruchomości na rynku wtórnym

• Mieszkania w blokach z wielkiej płyty (lata 70. i 80.) – często wymagające remontu, ale w dobrych lokalizacjach.
• Lokale w kamienicach – z potencjałem aranżacyjnym, ale nierzadko z wyzwaniami technicznymi (np. ogrzewanie).
• Mieszkania w nowszym budownictwie (po 2000 roku) – w dobrym stanie technicznym, często na zamkniętych osiedlach.
• Mieszkania na poddaszach – o unikalnym charakterze, ale z potencjalnymi skosami i mniejszą powierzchnią użytkową.

Prognozy dla rynku wtórnego w Krakowie na rok 2026

Prognozowanie przyszłości rynku nieruchomości jest obarczone dużą dozą niepewności, jednak na podstawie obecnych trendów można sformułować kilka prawdopodobnych scenariuszy. W perspektywie do końca 2026 roku większość analityków spodziewa się raczej stabilizacji cen lub ich umiarkowanego wzrostu, niż gwałtownych skoków czy spadków. Popyt na mieszkania w Krakowie pozostanie silny ze względu na fundamentalne atuty miasta – rynek pracy, turystykę i prestiż uczelni wyższych. Czynnikiem, który może ponownie stymulować rynek, będą kolejne obniżki stóp procentowych, co jednak prawdopodobnie nie zwiększy w sposób istotny ilości zawieranych transakcji.

W dłuższej perspektywie ceny będą prawdopodobnie podążać za inflacją i wzrostem wynagrodzeń. Nie należy oczekiwać powrotu do sytuacji sprzed kilku lat, kiedy mieszkania były znacznie tańsze. Kraków ugruntował swoją pozycję jako jeden z najdroższych rynków w Polsce, a ograniczona dostępność gruntów pod nowe inwestycje będzie dodatkowo wspierać ceny na rynku wtórnym. Kluczowe dla kupujących będzie monitorowanie polityki monetarnej NBP i ewentualnych obniżek stóp procentowych, które mogłyby poprawić dostępność kredytów hipotecznych. O braku możliwości istotnych obniżek cen, świadczy niewątpliwie ich akceptacja  przez kupujących, wyrażająca się ustabilizowaniem ilości transakcji, na wieloletniej średniej typowej dla miasta.

Porady dla kupujących i sprzedających mieszkania w Krakowie

Nawigowanie po krakowskim rynku wtórnym wymaga strategicznego podejścia, niezależnie od tego, po której stronie transakcji się znajdujemy. Zarówno kupujący, jak i sprzedający mogą podjąć kroki, które zwiększą ich szanse na osiągnięcie celu na korzystnych warunkach. Kluczem jest rzetelne przygotowanie, znajomość realiów rynkowych oraz elastyczność w negocjacjach. Poniższe wskazówki pomogą zoptymalizować proces transakcyjny.

Wskazówki dla sprzedających

Dla osób planujących sprzedaż, kluczowe jest odpowiednie przygotowanie nieruchomości. Profesjonalny home staging, nawet w ograniczonym zakresie, może znacząco podnieść atrakcyjność oferty. Należy zadbać o odświeżenie ścian, usunięcie osobistych przedmiotów i dobrą jakość zdjęć w ogłoszeniu. Równie ważna jest realistyczna wycena – ceny ofertowe powinny być oparte na analizie faktycznych cen transakcyjnych podobnych lokali w okolicy, a nie na nierealistycznych oczekiwaniach. Profesjonalna sprzedaż mieszkań  wymaga także skompletowania wszystkich niezbędnych dokumentów, takich jak numer księgi wieczystej czy zaświadczenie o braku zaległości w opłatach. Warto zlecić przygotowanie i poprowadzenie sprzedaży przez agencję nieruchomości. Więcej o zaletach takiego rozwiązania przeczytać można w tych między innymi artykułach. Koszt wyceny mieszkania w agencji nieruchomości: kompletny przewodnik, Wycena mieszkania przed sprzedażą: dlaczego warto ją zlecić, Pośrednik nieruchomości: co robi i jak wybrać najlepszego, Pośrednictwo nieruchomości: na czym polega i kiedy warto?

Warto również zamówić bezpłatną konsultację ze specjalistą 

Wskazówki dla kupujących

Kupujący powinni przede wszystkim precyzyjnie określić swoje potrzeby i możliwości finansowe, uzyskując wcześniej promesę kredytową z banku. Podczas poszukiwań nie należy ograniczać się do jednego portalu ogłoszeniowego i warto rozważyć współpracę z zaufanym pośrednikiem. Kluczowe jest dokładne sprawdzenie stanu technicznego i prawnego nieruchomości – warto skorzystać z pomocy fachowca (inspektora budowlanego) i dokładnie przeanalizować treść księgi wieczystej. W procesie negocjacji warto być przygotowanym merytorycznie, wskazując na ewentualne mankamenty lokalu, które mogą być podstawą do obniżenia ceny.

Często zadawane pytania (FAQ)