Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) przy zakupie mieszkania

Podatek od czynności cywilnoprawnych, znany jako PCC, jest kluczową daniną, z którą spotykają się nabywcy nieruchomości na rynku wtórnym. Dotyczy on transakcji kupna-sprzedaży, gdzie sprzedającym jest osoba fizyczna lub firma, która nie jest płatnikiem VAT od tej sprzedaży. Obowiązek zapłaty tego podatku spoczywa w całości na kupującym. Jego wysokość jest stała i wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości. Co istotne, cała procedura rozliczenia odbywa się za pośrednictwem notariusza, który jest płatnikiem tego podatku.

Podczas podpisywania aktu notarialnego notariusz oblicza należną kwotę, pobiera ją od kupującego i odprowadza do właściwego urzędu skarbowego. Podstawą opodatkowania jest cena nieruchomości zapisana w umowie, o ile odpowiada jej wartości rynkowej. W przypadku, gdy urząd skarbowy uzna cenę za zaniżoną, może wezwać do jej skorygowania i dopłaty podatku wraz z odsetkami. Dlatego kluczowe jest, aby transakcja odzwierciedlała realia rynkowe. Prawidłowo przeprowadzony proces zakupu mieszkania u notariusza zwalnia kupującego z konieczności samodzielnego składania deklaracji PCC-3.

VAT na rynku pierwotnym: kiedy trzeba zapłacić?

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja na rynku pierwotnym, czyli przy zakupie mieszkania bezpośrednio od dewelopera. W tym przypadku transakcja jest objęta podatkiem od towarów i usług (VAT), a nie podatkiem PCC. Zgodnie z zasadą unikania podwójnego opodatkowania, jeśli dana czynność podlega VAT, jest zwolniona z PCC. Oznacza to, że kupujący nie musi martwić się o dodatkowe 2% odprowadzane do urzędu skarbowego, ponieważ podatek jest już wliczony w cenę ofertową lokalu.

Standardowa stawka VAT na nowe mieszkania wynosi 8% i dotyczy lokali o powierzchni użytkowej do 150 m². Jeśli metraż jest większy, nadwyżka ponad ten limit jest opodatkowana stawką 23%. W praktyce, cena brutto, którą nabywca widzi w ofercie dewelopera, zawiera już należny podatek. To deweloper jako sprzedawca jest odpowiedzialny za rozliczenie podatku  z fiskusem. Dlatego też VAT na rynku pierwotnym przy zakupie mieszkania jest dla kupującego znacznie prostszy pod względem formalnym – nie wymaga on żadnych dodatkowych działań po stronie nabywcy, w przeciwieństwie do PCC na rynku wtórnym.

Podatek od nieruchomości: obowiązki nowego właściciela

Niezależnie od tego, czy mieszkanie zostało nabyte na rynku pierwotnym, czy wtórnym, na nowym właścicielu spoczywa obowiązek płacenia corocznego podatku od nieruchomości. Jest to podatek lokalny, a jego wysokość ustalana jest przez radę gminy lub miasta. W przeciwieństwie do PCC i VAT, które są opłatami jednorazowymi, podatek od nieruchomości ma charakter ciągły i jest płacony tak długo, jak długo jesteśmy właścicielami lokalu. Obowiązek podatkowy powstaje z pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Po podpisaniu aktu notarialnego nowy właściciel ma 14 dni na złożenie w urzędzie miasta lub gminy odpowiedniej informacji o nieruchomościach i obiektach budowlanych (formularz IN-1). Mimo że notariusz informuje urząd o transakcji, nie zwalnia to właściciela z obowiązku samodzielnego złożenia tego dokumentu. Na podstawie złożonej informacji organ podatkowy wydaje decyzję ustalającą wysokość podatku na dany rok. Podatek można płacić jednorazowo lub w czterech ratach, w terminach do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada.

Zwolnienia podatkowe: kto i kiedy może skorzystać?

Najważniejszą ulgą, która weszła w życie w ostatnich latach, jest zwolnienie z podatku PCC przy zakupie pierwszego mieszkania na rynku wtórnym. Zmiana ta, wprowadzona 31 sierpnia 2023 roku, ma na celu wsparcie osób, które po raz pierwszy nabywają własne lokum. Dzięki niej kupujący mogą zaoszczędzić znaczną kwotę, równą 2% wartości nieruchomości. Aby skorzystać z tej preferencji, trzeba jednak spełnić określone warunki, które są skrupulatnie weryfikowane przez notariusza.

Warunki zwolnienia z PCC

• Kluczowym kryterium jest, aby dla kupującego była to pierwsza nieruchomość mieszkalna. Oznacza to, że w dniu transakcji ani wcześniej nabywca nie mógł posiadać prawa własności do żadnego lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego ani spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
• Istnieje wyjątek dla osób, które odziedziczyły udział w nieruchomości w wysokości nieprzekraczającej 50%, pod warunkiem, że w niej nie zamieszkiwały.
• Pełne zwolnienie z PCC z tytułu zakupu mieszkania jest możliwe tylko po złożeniu przez kupującego stosownego oświadczenia w akcie notarialnym. Notariusz ma obowiązek zweryfikować jego prawdziwość, a podanie nieprawdy wiąże się z poważnymi konsekwencjami karno-skarbowymi.

Jak uniknąć błędów przy rozliczeniu podatków po zakupie mieszkania

Proces zakupu mieszkania i związanych z nim rozliczeń podatkowych może wydawać się skomplikowany, jednak świadomość kluczowych obowiązków pozwala uniknąć kosztownych pomyłek. Najczęstsze błędy wynikają z niedopilnowania terminów, nieznajomości przysługujących ulg lub próby zaniżenia wartości transakcji. Staranne przygotowanie i skrupulatność na każdym etapie to gwarancja spokojnego wejścia w posiadanie nowej nieruchomości bez nieprzewidzianych problemów z urzędem skarbowym.

• Weryfikacja prawa do ulgi: Przed wizytą u notariusza upewnij się, czy spełniasz wszystkie warunki do zwolnienia z PCC. Przygotuj odpowiednie oświadczenie, aby uniknąć niepotrzebnego podatku.
• Zaniżanie wartości nieruchomości: Unikaj deklarowania w akcie notarialnym ceny niższej niż rynkowa w celu obniżenia PCC. Urząd skarbowy ma 5 lat na weryfikację wartości transakcji i może zażądać dopłaty podatku wraz z odsetkami.
• Terminowe złożenie IN-1: Pamiętaj o 14-dniowym terminie na złożenie informacji o nieruchomości w urzędzie gminy lub miasta. Przekroczenie go może skutkować nałożeniem grzywny.
• Archiwizacja dokumentów: Przechowuj akt notarialny oraz wszelkie dokumenty podatkowe. Mogą być one potrzebne w przyszłości, na przykład przy sprzedaży nieruchomości i korzystaniu z ulgi mieszkaniowej.

Często zadawane pytania (FAQ)