Najem krótkoterminowy i nowa definicja usług hotelarskich

Kluczowym elementem nadchodzących zmian jest wprowadzenie jednolitych ram prawnych dla całego sektora zakwaterowania. Nowe brzmienie przepisu ma jasno zdefiniować, że za usługę hotelarską uznaje się jedynie usługę trwającą krócej niż 30 dni w stosunku do jednego klienta. Taka zmiana  obejmie w sposób niebudzący wątpliwości pojęcie „najmu krótkoterminowego”.  W poprzedniej wersji z grudnia 2025 roku projekt określał pojęcie zakwaterowania „w domu, mieszkaniu, pokoju, miejscu noclegowym, a także na polach namiotowych lub kempingu”, to w nowym tekście z  lutego, mowa jest wprost wprost o wynajmowaniu domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także ustawieniu namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczeniu - w obrębie obiektu -  usług  z tym związanych. W założeniu takie sformułowanie ma w sposób jednoznaczny określić pojęcie najmu krótkoterminowego prowadzonego w lokalach o charakterze mieszkalnym.

Przepisy przeciwpożarowe w budynkach z lokalami przeznaczonymi do najmu krótkoterminowego

Z projektu wynika, że w przypadku budynku mieszkalnego lub innego budynku ze strefą pożarową o przeznaczeniu mieszkalnym, w których usługi hotelarskie są świadczone w nie więcej niż 6 lokalach mieszkalnych wymagania przeciwpożarowe uznaje się za spełnione, jeżeli łącznie spełniono następujące warunki:

• liczba miejsc noclegowych w tych lokalach jest łącznie nie większa niż 30
• lokale znajdują się w strefie pożarowej o przeznaczeniu mieszkalnym i są zlokalizowane na kondygnacjach nadziemnych znajdujących się w całości na wysokości nie większej niż 25 m nad poziomem terenu
• budynek i strefa pożarowa, a także prowadzące z tych lokali drogi ewakuacyjne, spełniają stawiane odpowiednio dla budynku lub strefy pożarowej z tymi lokalami oraz dla dróg ewakuacyjnych
• występujące w budynku warunki ewakuacji, a w szczególności drogi ewakuacyjne oraz wykorzystywane na potrzeby ewakuacji pomieszczenia służące do celów komunikacji wewnętrznej, umożliwiają szybką i bezpieczną ewakuację oraz opuszczenie budynku w przypadku pożaru przez osoby korzystające z usług hotelarskich
•  osoba starająca się o wpis do ewidencji innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie, będzie musiała przedłożyć — oprócz projektu regulaminu porządkowego oraz oświadczenia pod rygorem odpowiedzialności karnej o spełnieniu wymogów ustawowych — opinię osoby uprawnionej do wykonywania czynności z zakresu ochrony przeciwpożarowej, potwierdzającą spełnienie wymagań przeciwpożarowych

W okresie przejściowym zastosowane zostanie zwolnienie z powyższych wymogów i zastąpienie ich wymaganiami standardowymi dla budynków mieszkalnych.

Obowiązki rejestracyjne właścicieli

Wprowadzenie obowiązku rejestracji to dla właścicieli przede wszystkim konieczność wyjścia z cienia i sformalizowania swojej działalności.

Ustawa nakłada na prowadzących działalność najmu krótkoterminowego obowiązek rejestracji w Centralnym Wykazie Turystycznych Obiektów Noclegowych. Wykaz ten zastąpi dotychczasowe rejestry prowadzone przez poszczególne gminy. Za wpis do nowego rejestru oraz za każdą jego zmianę pobierana będzie opłata administracyjna w wysokości 30 złotych. Wpis do rejestru będzie dokonywany za pośrednictwem właściwej dla miejsca prowadzenia usługi gminy.

Podawanie uzyskanego w trakcie rejestracji unikalnego numeru identyfikacyjnego będzie obowiązkowe przy każdym ogłoszeniu i na każdej platformie rezerwacyjnej. Brak numeru powodował będzie dotkliwe kary finansowe.

Obowiązek informacyjny oraz relacje z platformami rezerwacyjnymi

W projekcie zmodyfikowano przepisy dotyczące obowiązków informacyjnych. Prowadzący najem krótkoterminowy będzie zobligowany do umieszczenia w widocznym miejscu następujących informacji 

• nazwy oraz siedziby lub imienia i nazwiska, a także adresu przedsiębiorcy świadczącego usługi hotelarskie w obiekcie;
• tablicy określającej rodzaj i kategorię obiektu
• o zakresie świadczonych usług wraz z podstawowymi cenami
• o sposobie przystosowaniu obiektu do obsługi osób niepełnosprawnych
• o obowiązku poboru opłaty miejscowej albo uzdrowiskowej, jeżeli taki obowiązek wynika z przepisów odrębnych, wraz ze wskazaniem zasad naliczania i odprowadzania tej opłaty do budżetu gminy.

Nowe regulacje w znaczący sposób wpłyną na działanie platform cyfrowych, które pośredniczą w wynajmie. Zostaną one zobowiązane do aktywnej weryfikacji swoich partnerów. Oznacza to, że portale takie jak Airbnb, Booking.com czy Expedia będą musiały sprawdzać, czy dany lokal posiada ważny numer rejestracyjny. Najnowsza wersja projektu zakłada również poszerzenie posługiwania się numerem identyfikacyjnym na kolejnych portalach ogłoszeniowych takich jak OLX, Allegro, Facebook i reklamy outdoorowe. Oferty bez tego numeru będą blokowane lub usuwane. To fundamentalna zmiana, która przenosi część odpowiedzialności za legalność najmu na samych pośredników, co ma skuteczniej wyeliminować szarą strefę.

Kary administracyjne i odpowiedzialność osób rezerwujących pobyt

W wersji projektu z lutego została określona górna granica kary administracyjnej. Maksymalna wysokość kary to 50 tys. zł. Każe podlegać będzie,

• prowadzenie działalność polegającą na świadczeniu usług hotelarskich bez decyzji o zaszeregowaniu do odpowiedniego rodzaju i kategorii 
• prowadzenie bez uzyskania wpisu do właściwej ewidencji lub po jego zawieszeniu wpisu
• świadczenie usługi hotelarskie bez decyzji o zaszeregowaniu i używanie oznaczeń (również marketingowych) mogących wprowadzić klientów w błąd co do rodzaju lub kategorii obiektu
• brak w ofertach numeru identyfikacyjnego nadanego w ramach Centralnego Wykazu Obiektów Noclegowych lub numeru wpisu do ewidencji wraz ze wskazaniem właściwego organu.

Kary do 50 tys. zł za każde naruszenie obowiązków wynikających z rozporządzenia STR (2018/1724) będą dotyczyły także platform internetowych pośredniczących w najmie krótkoterminowym.

Rozważane jest wpisanie do ustawy odpowiedzialności finansowej osoby rezerwującej pobyt za ewentualne szkody wyrządzone w obiekcie i częściach wspólnych budynku.

............................

Planujesz sprzedaż mieszkania?

Zamów bezpłatną wycenę

i zleć sprzedaż specjaliście.

..........................................

Terminy wejścia w życie projektowanej ustawy

Ustawa ma wejść w życie 31 marca 2026 r co jednak wydaje się mało prawdopodobne ze względu na proces legislacyjny i trwające nadal konsultacje.

Planowane okresy przejściowe w projekcie wyglądają natomiast następująco

• do 1 października 2026 r. – termin na dostosowanie dotychczasowych wpisów do ewidencji,
• do 15 września 2026 r. – termin na przedłożenie projektu regulaminu porządkowego przez prowadzącego najem
• 1 stycznia 2029 r uprawnienie rady gminy do ustanawiania stref najmu krótkoterminowego
• 1 stycznia 2031 wymogi przeciwpożarowe dotyczące budynków mieszkalnych, w których usługi hotelarskie świadczone są w nie więcej niż 6 lokalach

Często zadawane pytania (FAQ)