Najem krótkoterminowy - nowe regulacje prawne: co się zmieni?

Kluczowym elementem nadchodzącej reformy jest wprowadzenie jednolitych ram prawnych dla całego sektora. Dotychczasowy brak spójnych przepisów prowadził do powstawania szarej strefy i nierównej konkurencji z branżą hotelarską. Nowe regulacje najmu krótkoterminowego mają to zmienić, wprowadzając klarowne definicje i obowiązki dla wszystkich uczestników rynku. Celem jest nie tylko uszczelnienie systemu podatkowego, ale także zwiększenie bezpieczeństwa turystów i poprawa jakości świadczonych usług.

Centralny wykaz obiektów i numer identyfikacyjny

Sercem nowego systemu ma być centralny, ogólnopolski wykaz obiektów świadczących usługi najmu krótkoterminowego. Ustawa zakłada uruchomienie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON) dla tzw. „innych obiektów”, czyli przede wszystkim mieszkań i apartamentów wynajmowanych turystycznie. Każdy lokal przeznaczony na wynajem będzie musiał zostać do niego wpisany, a w zamian otrzyma unikalny numer identyfikacyjny. Numer ten będzie musiał być obowiązkowo umieszczany we wszystkich ofertach publikowanych online, na platformach takich jak Airbnb czy Booking.com. Brak numeru uniemożliwi legalne oferowanie nieruchomości. To rozwiązanie ma na celu pełną identyfikację wynajmujących i monitorowanie skali ich działalności przez organy administracji skarbowej i samorządowej. Aby nieruchomość mogła zostać wpisana do rejestru będzie musiała spełnić kilka warunków. W procedowanym projekcie na właścicielu ciąży obowiązek złożenia stosownych oświadczeń o spełnieniu wymagań m.in. sanitarnych i przeciwpożarowych i przedłożenia regulaminu porządkowego przez właściciela nieruchomości.

Wpływ zmian na opodatkowanie najmu krótkoterminowego

Jednym z najistotniejszych skutków reformy będzie zmiana podejścia do kwestii fiskalnych. Dotychczas wielu właścicieli korzystało z preferencyjnych form opodatkowania, często balansując na granicy definicji najmu prywatnego i działalności gospodarczej. Nowe przepisy najem krótkoterminowy zdefiniują znacznie precyzyjniej, co przełoży się na konkretne obowiązki podatkowe. Wprowadzenie określenia najmu krótkoterminowego jako działalności hotelowej wprost spowoduje konieczność zarejestrowania działalności gospodarczej oraz zgłoszenia tej działalności w ZUS. Celem jest zapewnienie, że wszyscy uczestnicy rynku będą płacić podatki adekwatne do skali prowadzonej działalności, co ma wyrównać szanse w konkurencji z hotelami,  zwłaszcza przy wynajmie kilku nieruchomości. 

Obowiązki rejestracyjne właścicieli: jak się przygotować?

Wprowadzenie obowiązku rejestracji to dla właścicieli przede wszystkim konieczność wyjścia z cienia i sformalizowania swojej działalności. Proces ten będzie wymagał zgromadzenia odpowiedniej dokumentacji i dopełnienia formalności w urzędzie gminy lub za pośrednictwem dedykowanej platformy elektronicznej. Chociaż może się to wydawać uciążliwe, wczesne przygotowanie pozwoli uniknąć problemów i przestojów w wynajmie po wejściu w życie nowych przepisów. Warto już teraz uporządkować status prawny swojej nieruchomości i zapoznać się z projektowanymi wymogami.

Aby sprawnie przejść przez proces rejestracji, oraz zapewnić sobie dalsze bezproblemowe funkcjonowanie obiektu właściciele powinni podjąć kilka kluczowych kroków. Poniższa lista przedstawia podstawowe działania, które warto zaplanować z wyprzedzeniem:

• Weryfikacja statusu prawnego nieruchomości: Upewnij się, że posiadasz tytuł prawny do lokalu i że regulamin wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni nie zabrania prowadzenia tego typu działalności.
• Zgromadzenie dokumentacji: Przygotuj dokumenty takie jak numer księgi wieczystej, akt własności oraz dane techniczne lokalu (powierzchnia, liczba pokoi).
• Dostosowanie lokalu do wymogów: Nowe przepisy wprowadzają minimalne standardy bezpieczeństwa (np. czujniki dymu) lub sanitarne, które trzeba będzie spełnić.
• Przygotuj Regulamin porządkowy: Każdy obiekt  będzie zobowiązany do posiadania regulaminu porządkowego wywieszonego w widocznym miejscu. Regulamin musi zawierać m.in. dane osoby odpowiedzialnej za kontakt w przypadku jakichkolwiek naruszeń łącznie z jej danymi osobowymi oraz numerem interwencyjnego telefonu, określić zasady obowiązujące w okresie  ciszy nocnej, wprowadzić definicję doby hotelowej oraz podać numer identyfikacyjny obiektu.
• Zadbaj o bardzo dobre relacje z pozostałymi członkami wspólnoty. Nowelizacja ustawy znacząco zmienia tryb wszczynania kontroli. Kontrola obiektu najmu krótkoterminowego będzie mogła zostać przeprowadzona na wniosek mieszkańców, wspólnot mieszkaniowych lub spółdzielni, a nie wyłącznie z inicjatywy organu. Odmowa poddania się kontroli skutkować będzie zawieszeniem wpisu do ewidencji, a stwierdzenie niespełniania wymogów – wykreśleniem obiektu i zakazem dalszego świadczenia usług.

• Sprawdź w urzędzie gminy jakie plany dotyczące rejonu w którym masz swój lokal ma gmina. Projekt przyznaje radom gmin kompetencję do wyznaczania stref, w których nie będzie można świadczyć usług hotelarskich w innych obiektach niż hotele – z uwagi na porządek i bezpieczeństwo publiczne.

• Założenie działalności gospodarczej: Rozważ rejestrację firmy jeszcze przed wejściem w życie obowiązku.

Korzystną zmianą jest w porównaniu do wcześniejszych propozycji natomiast to że:

• w projekcie ustawy nie znalazł się zapis dotyczący uzyskania zgody na prowadzenie najmu krótkoterminowego od wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni.

Projekt wprowadza też limity dla świadczenia usług hotelarskich w budynkach mieszkalnych. Przepis przewiduje uproszczone uznanie spełnienia wymogów przeciwpożarowych wyłącznie wtedy, gdy: 

• usługi hotelarskie są świadczone w nie więcej niż 6 lokalach mieszkalnych w danym budynku,

• łączna liczba miejsc noclegowych nie przekracza 30,
• lokale znajdują się na kondygnacjach nadziemnych do wysokości maksymalnie 25 metrów nad poziomem terenu,
• budynek, strefa pożarowa i drogi ewakuacyjne spełniają wymagania wynikające z przepisów przeciwpożarowych.

Warto więc wcześniej sprawdzić jak wygląda sytuacja w innych mieszkaniach w budynku. Jeśli któryś z parametrów zostanie przekroczony, automatycznie cały obiekt stanie się obiektem hotelowym i będzie musiał spełnić rygorystyczne wymogi przeciwpożarowe, a co więcej, pojawi się niezgodność z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i przeznaczeniem budynku. W większości przypadków dokonanie odpowiednich zmian nie będzie możliwe lub ekonomicznie nieopłacalne i w takim lokalu nie będzie można prowadzić działalności najmu krótkoterminowego. Na szczęście ustawodawca wejście w życie tego przepisu przewidział dopiero na 1 stycznia 2031 r., co oznacza kilkuletni okres dostosowawczy.

Relacje z platformami rezerwacyjnymi: nowe zasady współpracy

Nowe regulacje w znaczący sposób wpłyną na działanie platform cyfrowych, które pośredniczą w wynajmie. Zostaną one zobowiązane do aktywnej weryfikacji swoich partnerów. Oznacza to, że portale takie jak Airbnb, Booking.com czy Expedia będą musiały sprawdzać, czy dany lokal posiada ważny numer rejestracyjny. Oferty bez tego numeru będą blokowane lub usuwane. To fundamentalna zmiana, która przenosi część odpowiedzialności za legalność najmu na samych pośredników, co ma skutecznie wyeliminować szarą strefę.

Dodatkowo, platformy będą zobligowane do jeszcze ściślejszej współpracy z organami podatkowymi, co jest już częściowo realizowane w ramach dyrektywy DAC7. Będą musiały regularnie raportować o przychodach osiąganych przez wynajmujących za ich pośrednictwem. Dla właścicieli oznacza to koniec anonimowości i pełną transparentność dochodów, co wymusi rzetelne rozliczenia podatkowe. Współpraca z platformą będzie więc oparta na jasnych, sformalizowanych zasadach, gdzie kluczowe będzie posiadanie statusu zweryfikowanego i legalnie działającego partnera.

Strategie adaptacji do zmieniających się warunków rynkowych

Nadchodzące w 2026 zmiany wymuszają na właścicielach strategiczne podejście i adaptację do nowej rzeczywistości. Bierne czekanie na wejście w życie przepisów może skutkować utratą dochodów i problemami prawnymi. Kluczem do sukcesu będzie proaktywne działanie, które pozwoli nie tylko spełnić nowe wymogi, ale także wykorzystać zmiany do wzmocnienia swojej pozycji na rynku. Profesjonalizacja działalności, dywersyfikacja oferty i budowanie marki opartej na jakości i legalności to kierunki, które zapewnią stabilność w nowych warunkach.

Właściciele powinni rozważyć kilka strategii.

• Po pierwsze, pełna legalizacja i profesjonalizacja działalności – potraktowanie najmu nie jako dodatkowego, pasywnego dochodu, ale jako regularnego biznesu.
• Po drugie, dywersyfikacja portfela – być może warto rozważyć przekształcenie części lokali na wynajem długoterminowy, aby zminimalizować ryzyko związane z sezonowością i ewentualnymi dalszymi ograniczeniami (np. limitem dni najmu w roku).
• Po trzecie, inwestycja w jakość – w warunkach wzmożonej konkurencji i transparentności rynku, goście będą wybierać oferty o wyższym standardzie i lepszych opiniach. Dbałość o wystrój, wyposażenie i obsługę klienta stanie się ważniejsza niż kiedykolwiek.
• Po czwarte - sprzedaż lokalu i wykorzystanie uzyskanych środków na inna mniej absorbującą inwestycję

............................

Planujesz sprzedaż mieszkania?

Zamów bezpłatną wycenę

i zleć sprzedaż specjaliście.

....................................

Często zadawane pytania (FAQ)