Wyślij wiadomość
Adres:
Marek Mularczyk Firma
ul. Kalwaryjska 69/9
30-504 Kraków
Mieszkanie w spadku: Co warto wiedzieć o jego sprzedaży?
Ostatnio dość dużo osób zainteresowanych zleceniem sprzedaży swojego mieszkania mojej agencji uzyskało go w drodze spadku. Często chcą sprzedać go nie mając żadnych dokumentów potwierdzających fakt bycia spadkobiercom. W jaki więc sposób przygotować się do sprzedaży takiego mieszkania.
Po pierwsze - Dokument potwierdzający fakt posiadania spadku
Przede wszystkim, potrzebny będzie dokument potwierdzający fakt otrzymania spadku.
Dokumentem takim może być sporządzony przez notariusza dokument potwierdzający nabycie spadku, czyli Akt Poświadczenia Dziedziczenia. Aby taki dokument otrzymać wszyscy spadkobiercy powinni zgłosić się w Kancelarii Notarialnej. Notariusz sporządzi odpowiedni akt oraz wpisze go do Rejestru Spadkowego a także powiadomi odpowiedni Urząd Skarbowy i jeśli jest taka konieczność pobierze podatek od wartości otrzymanego spadku. Może też sporządzić wniosek o wpis do Księgi Wieczystej nowego, nowych właścicieli i wykreślenie z niej spadkodawcy.
Do Kancelarii Notarialnej spadkobiercy muszą dostarczyć akt zgonu osoby po której dziedziczą, swoje odpisy aktów urodzenia oraz ewentualnie testament z którego jasno wynika kto i w jakich częściach dziedziczy po zmarłej osobie. Aby taka czynność mogła się odbyć musi być zgoda wszystkich uczestników postępowania.
W takim przypadków czas potrzebny na uzyskanie potwierdzenia faktu bycia spadkobiercą to kilka godzin potrzebnych na przygotowanie dokumentu przez Notariusza, jego odczytanie i podpisanie przez wszystkie osoby, które są uprawnione do dziedziczenia. Koszt takiej czynności to około 1500 złotych.
Inną możliwością uzyskania potwierdzenia faktu bycia spadkobiercą jest droga sądowa. Droga ta jest zazwyczaj wybierana jeśli któryś ze spadkobierców kwestionuje podział masy spadkowej lub jeśli spadkobiercy są zgodni ale chcą zapłacić za dokument mniej niż w Kancelarii Notarialnej. Jeśli składamy wniosek samodzielnie, bez adwokata to płacimy tylko 100 złotych kosztów sądowych, do tego dochodzi koszt odpisu 20 zł i ewentualnie koszt wpisu do Księgi Wieczystej. Od złożenia wniosku o stwierdzenie nabycia spadku, w zależności od Sądu, w przypadku zgody spadkobierców, czyli tylko jedna rozprawa, do rozprawy spadkowej może upłynąć nawet 6 miesięcy. Zachętą do takiej drogi jest niewątpliwie niski koszt. Czynnikiem zniechęcającym jest długi czas procesowania sprawy.
Jeśli już spadkobiercy mają dokument potwierdzający fakt nabycia spadku mogą rozpocząć sprzedaż mieszkania.
Po drugie - Dokumenty potrzebne do transakcji
Do transakcji konieczne jest przygotowanie kilku dokumentów.
- Najważniejszym dokumentem koniecznym do okazania Notariuszowi przy transakcji jest odpowiednie zaświadczenie wystawione przez Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające że podatek od spadku został bądź zapłacony będź zostało zastosowane zwolnienie z obowiązku jego zapłaty. Jest to dokument bez którego żadna Kancelaria nie rozpocznie procedury.
- Kolejnymi dokumentami istotnymi z punktu widzenia osoby kupującej są
zaświadczenie o braku osób zameldowanych w nabywanym lokalu,
zaświadczenie o braku zaległości czynszowych,
część kancelarii notarialnych i banków potrzebowała będzie zaświadczenia że sprzedawana nieruchomość nie znajduje się na obszarze rewitalizacji i że nikt nie ma prawa pierwokupu,
konieczne będzie też Świadectwo Energetyczne Mieszkania.
Solidne Pośrednictwo Nieruchomości przygotuje odpowiednie dokumenty i dostarczy je do kancelarii Notarialnej w ramach swojego wynagrodzenia.
Podatek od sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku
Na spadkobiercach ciąży obowiązek podatkowy związany zarówno z uzyskaniem mieszkania tzw. podatek od spadków i darowizn, oraz podatek dochodowy który płaci się po sprzedaży mieszkania uzyskanego w drodze spadku.
Podatek od spadku. Podatek ten, jeśli potwierdzenie nabycia spadku uzyskaliśmy w Kancelarii Notarialnej, musimy uregulować w tejże Kancelarii, w trakcie czynności notarialnej, bo zgodnie z przepisami to Notariusz jest płatnikiem tego podatku i dlatego odpowiada on za jego pobór i właściwe naliczenie wysokości. Na szczęście w większości przypadków obowiązuje zwolnienie z jego zapłaty. Nie są zobowiązani do zapłaty podatku osoby dziedziczące po swoich najbliższych, jeśli w odpowiednim czasie zgłoszą fakt dziedziczenia we właściwym Urzędzie Skarbowym. Zazwyczaj to Notariusz zgłasza ten fakt i w ten sposób likwiduje obowiązek podatkowy.
Podatek od dochodu. Sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku może wiązać się z koniecznością zapłaty podatku od dochodu. Nie zapłacimy tego podatku w przypadku sprzedaży nieruchomości, która była w posiadaniu spadkodawcy przez co najmniej 5 lat podatkowych, lub łączny czas posiadania sprzedawanej nieruchomości przez spadkodawcę i spadkobiorców też wynosi co najmniej 5 lat. Czyli jeśli spadkodawca nabył mieszkanie w roku 2020 to tego roku nie liczymy jako roku podatkowego. Pierwszym rokiem liczonym do okresu 5 lat jest rok 2021 a ostatnim rok 2025, czyli dopiero w w roku 2026 możemy sprzedać mieszkanie bez obowiązku podatkowego.
Inną możliwością uniknięcia zapłaty podatku po sprzedaży mieszkania jest wykorzystanie uzyskanych ze sprzedaży środków na inny cel mieszkaniowy. To dość pojemne określenie obejmujące zarówno zakup nowego mieszkania, spłatę kredytu hipotecznego, remont, odnowienie innego mieszkania ale również koszty związane ze sprzedażą mieszkania spadkowego np. pośrednictwo nieruchomości, koszt przygotowania mieszkania do sprzedaży. Czas w którym musimy wydać otrzymane ze sprzedaży nieruchomości środki to trzy pełne lata od roku w którym nastąpiła sprzedaż nieruchomości.
W innych sytuacjach, sprzedający musi rozliczyć się z fiskusem, co warto uwzględnić w planowaniu transakcji.
Sprzedaż mieszkania w spadku to proces, który wymaga staranności i znajomości przepisów. Zrozumienie formalności oraz obowiązków podatkowych pozwoli na bezproblemowe przeprowadzenie transakcji. Warto więc wykorzystać pośrednictwo nieruchomości do organizacji całego procesu sprzedaży. Pozwoli to zaoszczędzić czas oraz unikną ewentualnych kłopotów.