Wpływ polityki kredytowej na sprzedaż mieszkań i ich ceny

Polityka kredytowa banków oraz działania rządu mają bezpośredni i często natychmiastowy wpływ na popyt na rynku nieruchomości. Dostępność i koszt kredytu hipotecznego to dla większości kupujących kluczowy czynnik decydujący o możliwości zakupu mieszkania. Zmiany stóp procentowych, warunki przyznawania kredytów oraz programy wsparcia, takie jak wygaszony „Bezpieczny Kredyt 2%”, fundamentalnie kształtują zdolność kredytową Polaków i tym samym wpływają na sprzedaż mieszkań i w związku z tym i na ich ceny.

W perspektywie 2026 roku kluczowe będzie stanowisko Rady Polityki Pieniężnej. Utrzymanie wysokich stóp procentowych może skutecznie chłodzić popyt, ograniczając grono potencjalnych nabywców. Obniżka stóp procentowych do poziomu 1,5% (stopa referencyjna) w latach 2015 do lutego 2020 i kolejne obniżki do poziomu 0,10% (stopa referencyjna) do września 2021 roku wydają się na zarówno na dzień dzisiejszy, jak i w realnej perspektywie całkowicie nieprawdopodobne. A  dopiero taki poziom stóp procentowych zaktywizował kupujących i rozpoczął dynamiczny wzrost cen.  Z drugiej strony, ewentualne obniżki stóp, mające na celu pobudzenie gospodarki, mogłyby ponownie zwiększyć dostępność kredytów i stymulować wzrost cen. Równie istotne mogą być ewentualne nowe programy rządowe. Co prawda na dzień dzisiejszy rząd wycofał się z prac nad programami wsparcia dla kupujących mieszkanie, ale jaka sytuacja będzie w przyszłym roku nie wiadomo. Brak programów wsparcia może oznaczać stabilną sprzedaż mieszkań na poziomie determinowanym wyłącznie przez realną zdolność kredytową, co mogłoby zatrzymać dynamiczne wzrosty cen obserwowane w poprzednich latach.

Czy wzrost podaży mieszkań obniży ceny?

Zgodnie z podstawowymi prawami ekonomii, wzrost podaży przy stałym popycie powinien prowadzić do spadku cen. Jednak krakowski rynek nieruchomości jest znacznie bardziej złożony. Mimo rosnącej liczby inwestycji deweloperskich, popyt wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie, napędzany migracją zarobkową, studentami oraz atrakcyjnością inwestycyjną miasta. Pytanie brzmi, czy nowo budowane mieszkania będą w stanie zaspokoić ten apetyt i doprowadzić do korekty cen.

Deweloperzy w Krakowie borykają się z rosnącymi kosztami budowy, ograniczoną dostępnością atrakcyjnych gruntów oraz skomplikowanymi procedurami administracyjnymi. Te czynniki sprawiają, że cena końcowa nowego mieszkania jest wysoka i mało elastyczna. Nawet jeśli na rynek trafi więcej lokali, ich ceny ofertowe prawdopodobnie nie będą znacząco niższe. Ewentualny spadek cen mieszkań w Krakowie mógłby być bardziej widoczny na rynku wtórnym, gdzie właściciele byliby zmuszeni do konkurowania z nową ofertą deweloperską, jednak przy silnym popycie taki scenariusz w 2026 roku wydaje się mało realny.

Potencjalne spowolnienie gospodarcze a rynek nieruchomości

Kondycja rynku nieruchomości jest nierozerwalnie związana z ogólną sytuacją gospodarczą kraju. Wskaźniki takie jak wzrost PKB, poziom bezrobocia, wysokość wynagrodzeń i inflacja mają bezpośredni wpływ na nastroje konsumentów i ich decyzje zakupowe. Potencjalne spowolnienie gospodarcze jest jednym z najpoważniejszych czynników, które mogłyby realnie wpłynąć na obniżenie cen mieszkań w Krakowie.

W scenariuszu spowolnienia gospodarczego rośnie niepewność co do przyszłych dochodów, co skłania potencjalnych nabywców do odkładania decyzji o zakupie nieruchomości. Spadek popytu, w połączeniu z ewentualnym wzrostem bezrobocia, mógłby zmusić część właścicieli do sprzedaży mieszkań, zwiększając podaż na rynku wtórnym. Taka sytuacja mogłaby zainicjować korektę cenową. Jednak Kraków, jako silny ośrodek akademicki, turystyczny i biznesowy, wykazuje większą odporność na wahania koniunktury niż mniejsze miasta, co może łagodzić skutki ewentualnego kryzysu.

Czy istnieją przesłanki do rozważania scenariusza ewentualnego kryzysu lub spowolnienia gospodarczego?

Większość analityków gospodarczych lub makroekonomicznych rozważa taką sytuację. Biorą oni pod uwagę potencjalnie niestabilną sytuację polityczną w największej gospodarce świata, przebudowę zależności pomiędzy krajami. Wszystkie te nowe wyzwania mogą w negatywnym scenariuszu spowodować recesję która również pojawi się w naszym kraju. Na ile jest to realny scenariusz? Na to pytanie nikt nie udzieli 100% pewnej odpowiedzi.

Prognozy ekspertów: co czeka rynek w 2026?

Analizując przyszłość rynku, warto przyjrzeć się przewidywaniom specjalistów. Większość analityków jest zgodna, że era dynamicznych, dwucyfrowych wzrostów cen mieszkań powoli dobiega końca. Dominującym scenariuszem na najbliższe lata, w tym na rok 2026, jest stabilizacja cen z możliwymi niewielkimi wahaniami w obie strony. Prognozy cen mieszkań w Krakowie wskazują, że gwałtowny spadek jest mało prawdopodobny bez wystąpienia silnego szoku zewnętrznego, takiego jak gwałtowny kryzys gospodarczy czy drastyczna podwyżka stóp procentowych.

Scenariusze dla krakowskiego rynku

Eksperci wskazują na kilka możliwych ścieżek. Scenariusz optymistyczny zakłada dalszy, choć znacznie wolniejszy, wzrost cen napędzany stabilnym popytem i ograniczoną podażą gruntów. Scenariusz bazowy, uznawany za najbardziej prawdopodobny, to stagnacja lub niewielkie, kilkuprocentowe wzrosty cen, które będą podążać za inflacją. Scenariusz pesymistyczny, czyli spadek cen, jest możliwy głównie w przypadku załamania gospodarczego, jednak nawet wtedy Kraków, ze względu na swoją specyfikę, może odczuć korektę w mniejszym stopniu niż inne regiony Polski.

Dane historyczne: jak zmieniały się ceny mieszkań w Krakowie

Aby lepiej zrozumieć obecną sytuację i trafniej prognozować przyszłość, niezbędna jest analiza trendów historycznych. Rynek nieruchomości w Krakowie w ostatniej latach charakteryzował się niemal nieprzerwanym wzrostem cen, z krótkimi okresami kwartalnych stabilizacji. Początek wzrostu cen po okresie stabilizacji rozpoczętej w 2007 roku, to lata 2017 - 2018.  A od roku 2019 przez kolejne cztery lata to już wzrost bardzo dynamiczny. 

Analiza danych z przeszłości pokazuje, jak rynek reagował na zmiany koniunktury gospodarczej, polityki kredytowej i inne czynniki. To cenne źródło wiedzy o jego odporności i dynamice.

Obserwując nieruchomości Kraków ceny na przestrzeni lat, można zauważyć, że nawet w okresach ogólnokrajowego spowolnienia, krakowski rynek wykazywał dużą stabilność. Poniżej przedstawiono przykładową dynamikę zmian średnich cen transakcyjnych za metr kwadratowy na rynku wtórnym w kilkunastu ostatnich latach, co pokazuje okresy stabilizacji lub dotychczasowych wzrostów.

• Lata 2007 - 2008 dynamiczny wzrost cen o ponad 100% w stosunku do lat poprzednich.
• Lata 2009 - 2017 stabilizacja cen z tendencją do spadków. Maksymalne spadki w niektórych lokalizacjach sięgały nawet do 30% w stosunku do maksymalnych cen z roku 2007
• Lata 2018 - 2019 odbudowa poziomu cen. Pod koniec 2019 roku ceny w wybranych lokalizacjach osiągnęły poziomy z 2007 roku.
• Koniec 2020 wzrost cen spowolniony przez pandemię, ale bez znaczących spadków.
• Lata 2021-2022 dynamiczny wzrost napędzany niskimi stopami procentowymi i wysoką inflacją.
• Rok 2023 skokowy wzrost cen w drugiej połowie roku, stymulowany programem „Bezpieczny Kredyt 2%”.
• Rok 2024 stabilizacja cen na wysokim poziomie po wygaśnięciu programu kredytowego.
• Rok 2025 stabilizacja cen z miesiącami kilkuprocentowych spadków i kolejnych miesięcy wzrostów i ogólną tendencją do nieznacznej korekty.

Często zadawane pytania (FAQ)